ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取業者15社比較｜撤去費用の負担と選び方

ゴミ屋敷や残置物だらけの実家を相続したとき、多くの人が最初に思うのは「片付けないと売れないだろう」という不安です。

結論から言えば、ゴミ屋敷・残置物ありの物件でも、専門の不動産買取業者なら片付け前の「現状のまま」で査定・買取を相談できます。

ただし、ここで一つだけ最初に押さえておきたい点があります。買取業者が「残置物撤去不要」と言う場合でも、撤去費用や特殊清掃費用は査定額に反映される可能性が高いということです。つまり「片付け費用が無料になる」のではなく、「片付け費用を売主が先に立て替えずに済む」仕組みです。

具体的な目安として、一戸建ての残置物撤去だけでも20万円〜50万円程度、孤独死・腐敗などで特殊清掃が必要になると平均約39万円（日本少額短期保険協会「孤独死に伴う原状回復費用」レポートより）、ゴミ屋敷清掃は1立方メートルあたり2万円〜3万円が相場です。状態が悪ければ100万円を超えるケースもあります。これらの費用は、買取業者の査定において「再販コスト」として織り込まれることになります。

この点を理解した上で業者を比較すれば、「売却価格の高さ」ではなく「最終的に手元に残る金額（手残り）」で判断できるようになります。

※本記事は2026年7月時点の公開情報に基づいています。本記事にはPRを含みます。ランキングの評価基準についてはランキングポリシーをご確認ください。

ゴミ屋敷・残置物あり物件でも不動産買取業者ならそのまま売却できる理由

ゴミ屋敷や残置物あり物件が「そのまま売却できる」のは、買取業者のビジネスモデルが再販を前提にしているからです。

一般の仲介売却では、買主が住宅ローンを組むために内覧し、引き渡し時には更地同然の状態が求められます。しかしゴミ屋敷状態では、そもそも内覧に耐えず、住宅ローンの審査にも影響が出やすく、一般の買主を見つけるのは極めて困難です。

一方、不動産買取業者は、物件を買い取った後、自社または提携先で残置物撤去・特殊清掃・リフォーム・場合によっては解体まで行い、再販または賃貸で収益化します。この「仕入れ→加工→再販」の流れがあるからこそ、残置物がある状態でも査定・買取の対象になるのです。

ここで読者が最も混乱しやすいポイントがあります。それは「不動産買取業者」と「不用品回収・片付け業者」の違いです。どちらもゴミ屋敷に関わる業者ですが、買い取る対象がまったく異なります。

比較項目	不動産買取業者	不用品回収・片付け業者
買い取るもの	物件（不動産）ごと	残置物・不用品のみ（物件は買わない）
必要な許可	宅地建物取引業免許	一般廃棄物収集運搬業許可（家庭ごみの場合）
費用の流れ	売主が売却代金を受け取る	売主が撤去費用を支払う
契約の種類	不動産売買契約	請負契約または役務提供契約
出口	物件の所有権が移転し、以降の管理・処分は買取業者が行う	残置物の処分のみ。物件はそのまま売主の所有

ゴミ屋敷・残置物あり物件を「物件ごと手放したい」のであれば、探すべきは不用品回収業者ではなく不動産買取業者です。本記事では、後者の不動産買取業者に絞って15社を比較・紹介します。

【まず確認】あなたの物件は「先に片付けるべき」か「そのまま買取に出すべき」か

ゴミ屋敷・残置物あり物件の売却で最も多い相談が「先に片付けるべきか、このまま買取に出しても大丈夫か」という判断です。この判断を誤ると、無駄な片付け費用を払ってしまったり、逆に片付けずに買取に出して想定以上に安くなったりします。

以下の5つの軸で、どちらが向いているかを大まかに判断できます。

判断軸	先に片付けてから売却が向くケース	片付けずに買取に出すのが向くケース
立地	駅近・学区良好・商業地など需要が高い	郊外・過疎地・需要が限定的
残置物の量	軽微（片付け費用5万〜10万円程度で済む）	大量（部屋全体に堆積、特殊清掃が必要。清掃費用が数十万円〜100万円超）
建物の状態	築浅・リフォーム不要で居住可能	老朽・雨漏り・シロアリ被害・建て替え前提
手元資金	片付け費用を先に出せる余裕がある	片付け費用を用意できない、または出すのが難しい
時間的制約	売却までに数ヶ月〜半年かけられる	固定資産税の負担や相続の都合で急ぎたい

実際の判断の考え方としては、次の順で検討するのが現実的です。

1. まず、買取業者に現状のまま査定を依頼し、買取価格の目安を把握する
2. 同時に、片付け業者から撤去費用の見積もりを取る（概算で構わない。一戸建てなら一般的に20万〜50万円が目安）
3. 「片付け後の想定売却価格 − 片付け費用 − 仲介手数料」と「買取価格」を比較し、手残りが多いほうを選ぶ

ここで一つ、編集部が実際の相談から学んだポイントがあります。「残置物の写真だけで査定されると、撤去費用が過大に見積もられやすい」ということです。査定額が想定より低いと感じたら、片付け業者の見積もりを取って「この金額で撤去できる」と買取業者に伝えることで、査定額が見直される場合もあります。

ゴミ屋敷・残置物ありの買取業者おすすめ15社【2026年7月 比較表】

以下に、ゴミ屋敷・残置物あり物件の相談ができる不動産買取業者15社を、全国対応8社・首都圏4社・関西3社に分けて紹介します。

比較表の「残置物撤去・現状渡し対応」は、各社の公式情報や公開データに基づき、残置物あり物件への相談のしやすさを示しています。ただし、物件の状態や残置物の量によって対応可否や査定額は変わるため、最終的には各社への個別確認が必要です。

順位	社名	編集部評価	得意分野	対応エリア	残置物撤去・現状渡し対応	詳細
1	マークスライフ	S	ゴミ屋敷・孤独死・特殊清掃・相続相談	全国	清掃・相続相談まで含めて相談可	詳細を見る
2	ネクスウィル【PR】	S	空き家・訳あり不動産全般	全国	残置物込みで相談可	詳細を見る【PR】
3	ネクサスプロパティマネジメント【PR】	S	事故物件・再建築不可・訳あり全般	全国	残置物込みで相談可	詳細を見る【PR】
4	クランピーリアルエステート	A	共有持分・底地・借地など権利関係	全国	要個別確認	詳細を見る
5	AlbaLink	S	再建築不可・事故物件・共有持分・空き家	全国	残置物込みで相談可	詳細を見る
6	三条工務店	A	再建築不可・共有持分・借地権	全国	要個別確認	詳細を見る
7	ホームスタッフ	A	再建築不可・共有名義など売りにくい不動産	全国	要個別確認	詳細を見る
8	ランドメイト	A	共有持分・事故物件・相続未了	全国	要個別確認	詳細を見る
【首都圏】
9	エミライズ不動産	B	空き家・残置物あり・越谷市/吉川市周辺	首都圏	空き家・残置物ありに強い	詳細を見る
10	スタイル・レゴ	B	築古・空き家・残置物あり・千葉県内	首都圏	空き家・残置物ありに強い	詳細を見る
11	英青リアルティ	A	再建築不可・事故物件・権利関係	首都圏	要個別確認	詳細を見る
12	TAOCC	A	事故物件・融資不可物件・契約実務	首都圏	要個別確認	詳細を見る
【関西】
13	みつよ不動産	B	空家・空地・大阪府内	関西	空き家・残置物ありに強い	詳細を見る
14	ワンダーホーム	A	借地権・底地・共有持分・大阪周辺	関西	要個別確認	詳細を見る
15	伊勢ハウジング	A	再建築不可・連棟住宅・大阪府/兵庫県	関西	要個別確認	詳細を見る

評価の根拠や選定基準について詳しくはランキングポリシーをご覧ください。

【全国対応】ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取業者おすすめ8社

ここからは、全国対応の買取業者8社を詳しく見ていきます。ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取相談では、特に残置物撤去・特殊清掃への対応実績と契約条件の明確さが選定のポイントになります。

1位 マークスライフ株式会社 ── 評価：S

ゴミ屋敷・孤独死・特殊清掃と不動産買取を一貫して対応できる、本テーマとの種別一致度が最も高い買取業者です。

「成仏不動産」のブランドで知られ、事故物件・ゴミ屋敷の買取実績は1,000件以上。特殊清掃・遺品整理・供養まで自社または提携先で対応します。残置物の処分だけでなく、相続相談や行政手続きのサポートも含めた総合的な整理が可能な点が特徴です。ゴミ屋敷化した空き家を「片付け→売却」と別々に依頼するよりも、一社で完結できるため、遠方でも現地対応の手間を減らせます。

こんな人に向く：

• ゴミ屋敷・残置物＋特殊清掃が必要な物件をまとめて整理したい
• 孤独死・事故物件性も併発している
• 相続手続きや供養など、不動産以外の整理も相談したい

マークスライフ株式会社の詳細を見る

2位 株式会社ネクスウィル【PR】 ── 評価：S

全国対応で空き家・訳あり不動産をスピーディに整理したい人に適した買取業者です。

空き家管理・残置物処分・売却までをワンストップで対応しており、グループ創業60年以上の廃棄物処理会社（リリーフ）と業務提携し、残置物撤去にも強みがあります。全国空き家対策コンソーシアムにも参画しており、社会課題としての空き家問題に組織的に取り組んでいる点も信頼性の高さにつながっています。

こんな人に向く：

• 相続した遠方の空き家を、現地に何度も通わずに整理したい
• 残置物の量が多く、片付けの目処が立っていない
• 早期の現金化が必要

株式会社ネクスウィルの詳細を見る 【PR】

3位 株式会社ネクサスプロパティマネジメント【PR】 ── 評価：S

「ラクウル」ブランドで事故物件・再建築不可などの訳あり不動産全般に対応する買取業者です。

投資家ネットワークを活用した買取で、一般市場では売りにくい物件でも現金化までのスピードが早い点が特徴です。ゴミ屋敷化した事故物件や、再建築不可と残置物が重なる物件など、複合的な訳あり要素を持つ物件の相談先として検討したい一社です。

こんな人に向く：

• ゴミ屋敷状態に加えて、事故物件性や再建築不可などの訳あり要素が重なる
• 一般の仲介では複数の問題があって売却が難しいと言われた
• 全国どこでも相談できる業者を探している

株式会社ネクサスプロパティマネジメントの詳細を見る 【PR】

4位 株式会社クランピーリアルエステート ── 評価：A

有持分・底地・借地など権利関係が複雑な物件に強みを持つ買取業者です。累計相談20,000件以上、累計買取金額100億円超の実績を持ち、全国1,200以上の士業と提携しています。

ゴミ屋敷・残置物ありに加えて、相続人間で片付けや売却の方針がまとまらない、共有名義で全員の同意が取れないといった権利関係の問題がある場合に、法律面でもサポートが期待できます。

こんな人に向く：

• 相続したゴミ屋敷を、相続人間の意見がまとまらない状態で整理したい
• 共有持分・底地・借地などの権利関係が絡んでいる
• 士業と連携した法的整理が必要

株式会社クランピーリアルエステートの詳細を見る

5位 株式会社AlbaLink ── 評価：S

東京証券取引所グロース市場上場（証券コード5537）。訳あり物件買取専門としてテレビCMでも知名度が高く、再建築不可・事故物件・共有持分・空き家などを全国規模で手がける買取業者です。

累計買取件数4,500件以上（2025年12月時点）、年間空き家相談件数約20,000件、27自治体との連携実績（2026年1月時点）を持ち、残置物あり物件の買取実績も多数。平均約1ヶ月半での着金を訴求しており、ゴミ屋敷・残置物あり物件を含むあらゆる訳あり不動産の相談先として、比較検討の候補に入れておきたい一社です。

こんな人に向く：

• 知名度の高い上場企業にまず相談してみたい
• 残置物あり物件をスピーディに現金化したい
• 全国対応で、他の訳あり要素も含めて総合的に相談したい

株式会社AlbaLinkの詳細を見る

6位 株式会社三条工務店 ── 評価：A

東証グロース上場、全国27支店のネットワークを持つ買取業者です。再建築不可・共有持分・借地権など、ゴミ屋敷以外の売りにくさも併発している物件への対応力が評価ポイントです。最短3日での買取が可能なケースもあり、スピード面でも選択肢に入ります。

こんな人に向く：

• 再建築不可や借地権など、建築・権利面でも訳あり
• 上場企業の安心感を重視する
• できるだけ早く売却を完了させたい

株式会社三条工務店の詳細を見る

7位 株式会社ホームスタッフ ── 評価：A

再建築不可や共有名義など、一般の仲介では売りにくい不動産を全国で取り扱う買取業者です。残置物あり物件の対応については個別確認が必要ですが、訳あり不動産全般の買取実績があり、立地や建物状態によっては選択肢になります。

こんな人に向く：

• 再建築不可・共有名義など、残置物以外の訳ありも抱えている
• まずは複数社の査定を比較したい
• 全国対応の業者を幅広く検討したい

株式会社ホームスタッフの詳細を見る

8位 株式会社ランドメイト ── 評価：A

全国の共有持分・事故物件・相続登記未了物件を整理したい人向けの買取業者です。相続登記が未了のまま残置物もある物件など、手続き面と現況面の両方で問題があるケースの補完枠としてリストに入れています。残置物対応については個別確認が必要です。

こんな人に向く：

• 相続登記未了で、残置物もある物件を同時に整理したい
• 共有持分など権利関係の整理も必要
• 事故物件性も併発している

株式会社ランドメイトの詳細を見る

【首都圏】ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取業者おすすめ4社

首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）でゴミ屋敷・残置物あり物件を売却する場合は、地域密着型の買取業者も選択肢に入ります。全国対応業者と比べて現地確認がスピーディで、地元の不動産市況や行政手続きに詳しい点がメリットです。

9位 株式会社エミライズ不動産 ── 評価：B

埼玉県越谷市・吉川市を中心に、空き家や残置物あり物件の買取を手がける地域密着型の買取業者です。首都圏ブロックの中では、ゴミ屋敷・残置物あり物件への種別一致度が最も高く、地元事情を踏まえた査定と対応が期待できます。

こんな人に向く：

• 埼玉県東部（越谷市・吉川市・松伏町など）にゴミ屋敷・残置物あり物件がある
• 地域の不動産市況に詳しい業者に相談したい
• 現地確認をスピーディに行ってもらいたい

株式会社エミライズ不動産の詳細を見る

10位 株式会社スタイル・レゴ ── 評価：B

千葉県内で築古・空き家・残置物あり物件を現状のまま買い取ることを明確に訴求している業者です。残置物あり物件への対応を前面に出していることから、千葉県内のゴミ屋敷・残置物あり物件の相談先として検討したい一社です。

こんな人に向く：

• 千葉県内に残置物ありの空き家や築古物件がある
• 現状渡しでの買取を明確に相談したい
• 地域の再販ニーズを理解した査定を受けたい

株式会社スタイル・レゴの詳細を見る

11位 株式会社英青リアルティ ── 評価：A

首都圏の再建築不可・事故物件・権利関係に課題のある物件を整理したい人向けの買取業者です。ゴミ屋敷単体というより、残置物に加えて再建築不可や事故物件性など複合的な訳あり要素を持つ物件の相談先として検討価値があります。

こんな人に向く：

• 首都圏で再建築不可・事故物件性も併発しているゴミ屋敷を整理したい
• 権利関係のトラブルも含めて相談したい
• 地域事情に強い首都圏密着の業者を探している

株式会社英青リアルティの詳細を見る

12位 TAOCC株式会社 ── 評価：A

事故物件や融資が付かない物件を、条件整理から契約実務まで一貫して対応する首都圏の買取業者です。ゴミ屋敷状態の事故物件や、金融機関の融資が下りず一般市場で売却が難しい物件の相談先として選択肢に入ります。

こんな人に向く：

• 事故物件性のあるゴミ屋敷で、一般買主が付かない
• 融資が付きにくい物件を現金買取で整理したい
• 契約実務や条件整理を丁寧に行ってくれる業者を探している

TAOCC株式会社の詳細を見る

【関西】ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取業者おすすめ3社

関西（大阪・兵庫・京都など）でゴミ屋敷・残置物あり物件を売却する場合も、地域の不動産流通や再販ニーズを熟知した買取業者が有力な選択肢です。

13位 株式会社みつよ不動産 ── 評価：B

大阪府内の空家・空地を、残置物込みで早めに整理したい人向けの関西密着型買取業者です。関西ブロックの中では、ゴミ屋敷・残置物あり物件への種別一致度が最も高く、大阪府内の物件であれば第一候補の地域業者になります。

こんな人に向く：

• 大阪府内に残置物ありの空き家や空地がある
• 残置物を含めて早めに整理・現金化したい
• 地元の不動産事情に詳しい業者に相談したい

株式会社みつよ不動産の詳細を見る

14位 株式会社ワンダーホーム ── 評価：A

大阪周辺で借地権・底地・共有持分を内密かつ早めに整理したい人向けの買取業者です。ゴミ屋敷・残置物に加えて、借地権や共有持分といった権利関係の問題が重なるケースの補完枠としてリストに入れています。

こんな人に向く：

• 大阪周辺で借地権・底地・共有持分など権利関係も絡んでいる
• 近隣や関係者に知られずに内密に売却を進めたい
• 権利関係と残置物の両方を同時に整理したい

株式会社ワンダーホームの詳細を見る

15位 伊勢ハウジング株式会社 ── 評価：A

大阪府・兵庫県で再建築不可や連棟住宅など、一般市場では売りにくい物件の買取を手がける業者です。築古・連棟・残置物が重なるケースなど、複合的に売りにくさがある物件の相談先として選択肢に入ります。

こんな人に向く：

• 大阪府・兵庫県で再建築不可や連棟住宅などの築古物件がある
• 残置物と建築規制の問題が重なっている
• 地域の建築規制や再販事情に詳しい業者を探している

伊勢ハウジング株式会社の詳細を見る

ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取業者を選ぶ5つの基準

ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取業者を比較する際、単に「買取価格が高いかどうか」だけで選ぶと、契約後に想定外のトラブルが起きることがあります。以下の5つの基準で、価格以外の条件も含めて総合的に判断してください。

基準①：残置物を撤去せずに査定・買取できるか

まず確認したいのは、残置物がある状態のまま査定を受け付け、買取まで対応できるかです。業者によっては「軽微な残置物のみ可」「量が多い場合は事前撤去が条件」といった線引きがあります。最初の問い合わせ時に、残置物の量や状態を写真で共有し、対応可否を確認しましょう。

基準②：撤去費用・特殊清掃費用の扱いを明確に説明してくれるか

「残置物撤去不要」と言っていても、撤去費用を誰がどのように負担するのかは業者や物件状態によって異なります。大きく分けて次の3パターンがあります。

• 売主負担型：売主が先に撤去費用を支払い、更地または空室にしてから買取
• 業者負担型：買取業者が撤去費用を全額負担し、査定額とは別扱い
• 査定額相殺型：撤去費用相当額が買取価格から差し引かれる（最も多いパターン）

この3パターンのどれに当たるかを、査定時に明確に説明してくれる業者を選ぶことが重要です。参考までに、一戸建ての残置物撤去費用は20万円〜50万円程度、特殊清掃が必要な場合は平均約39万円（日本少額短期保険協会「孤独死に伴う原状回復費用」レポートより）が目安です。「撤去費用は当社負担です」と言われても、その分査定額が低くなっている可能性があるため、「撤去費用の見積額」と「買取価格」を分けて確認するようにしてください。

基準③：ゴミ屋敷・空き家・事故物件など訳あり物件の買取実績があるか

一般の不動産買取業者でも、主に扱うのは通常の中古住宅です。ゴミ屋敷や残置物あり物件の買取には、残置物処分・特殊清掃・消臭・害虫駆除・リフォーム・場合によっては解体まで含めた再販ルートの確保が必要であり、それに対応できる買取業者は限られます。公式サイトや問い合わせ時に、ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取実績を確認しましょう。

基準④：契約不適合責任免責や残置物の所有権放棄について契約書で明確にできるか

ゴミ屋敷・残置物あり物件の売却で特に注意したいのが、契約不適合責任です。雨漏り・腐食・害虫被害・悪臭・設備不良など、残置物の下に隠れた不具合が引き渡し後に発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

買取業者との契約では、契約不適合責任の免責特約を結べるかどうかが大きなポイントです。ただし、売主が知っていながら告げなかった不適合については、免責特約があっても免責されない場合があるため（民法572条）、知っている不具合は必ず事前に開示してください。

また、残置物について「所有権放棄」の扱いを契約書で明確にしておくことも重要です。貴重品や重要書類が混ざっている場合は、引き渡し前に売主側で確認・撤去しておきましょう。

基準⑤：複数社査定で「手残り」を比較できるか

ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取価格は、業者によって査定額に大きな差が出ます。残置物の処分コストや再販戦略の見立てが業者ごとに異なるためです。最低でも3社程度に査定を依頼し、「買取価格」と「撤去費用の扱い」をセットで比較してください。

このとき、「売却価格の高い安い」ではなく、「最終的に自分の手元に残る金額（手残り）」で比較する視点が欠かせません。片付け費用を先に払うケースでは「想定売却価格 − 片付け費用 − 仲介手数料 − 税金」、買取に出すケースでは「査定額 − 売却にかかる実費」で試算します。

各社の評価基準の詳細はランキングポリシーで公開しています。

ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取の仕組み──撤去費用は誰が負担するのか

ゴミ屋敷・残置物あり物件を買取業者が買い取る仕組みは、「再販価値から逆算した査定」が基本です。買取業者は以下の流れで収益を出します。

1. 物件を現状のまま買い取る
2. 残置物撤去・特殊清掃・消臭・害虫駆除を実施
3. 必要に応じてリフォームまたは解体
4. 更地または再生住宅として再販・賃貸

この「仕入れ→加工→再販」のコスト構造から、撤去費用や清掃費用が高いほど、買取価格は低くなるのが原則です。逆に言えば、残置物が少なく建物の状態が良ければ、それだけ買取価格は上がります。

撤去費用の負担パターンは、先に述べた3類型（売主負担／業者負担／査定額相殺）のいずれかになります。実際には「査定額相殺型」が最も多いと言われていますが、これは業者が「表向きは撤去費用無料」と説明していても、実質的には査定額に織り込まれているケースが多いということです。

また、仲介と買取のどちらを選ぶかも重要な判断です。ゴミ屋敷・残置物あり物件の場合、両者には以下のような違いがあります。

比較項目	仲介売却	買取
内覧	必要（一般買主が内覧）	不要または最小限（業者のみ現地確認）
片付け	原則売主が実施（更地・空室渡しが基本）	残置物ありのまま相談可
売却価格	市場価格に近い水準が期待できる	市場価格より低くなる可能性が高い
売却スピード	数ヶ月〜半年以上かかることも	最短で数週間〜1ヶ月半程度
近隣への認知	看板・広告・内覧で広く知られる	比較的知られにくい
契約不適合責任	免責交渉は可能だが、一般買主とは難しい場合が多い	買取業者とは免責特約を結びやすい
住宅ローン	買主のローン審査が必要（ゴミ屋敷状態では難しい）	買取業者は現金買取が基本

ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取価格・相場の考え方

ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取価格は、「市場価格の何割」といった単純な計算式では決まりません。以下の9つの要素が複合的に関係して査定額が形成されます。

価格形成要因	査定額への影響と目安
立地	駅距離・学区・商業施設・再販需要で大きく変動
建物の劣化度	雨漏り・床抜け・シロアリ・カビ・腐食が深刻なほど減額
残置物の量	量が多いほど撤去費用増。1m³あたり2万〜3万円が清掃単価の目安
悪臭・害虫・特殊清掃の必要性	孤独死を伴う特殊清掃は平均約39万円。悪臭除去・消毒でさらにコスト増
家電リサイクル対象品目の有無	エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機は別途リサイクル料金と収集運搬費が必要
解体・リフォームの必要性	再販に大規模修繕が必要な場合は大幅減額。解体が必要なら更地価格から解体費を差し引く
再建築可否	再建築不可の場合は更地にしても建て替え不可で価値が限定的
事故物件性の有無	告知事項があると買い手がさらに限定される
相続登記・共有名義など権利関係	登記未了や共有者の同意問題があると買取を見送られる場合も

このように変動要素が多いため、査定額は「同じエリアの同じ広さのゴミ屋敷でも業者によって数百万円単位で差が出る」ことがあります。だからこそ「売却価格」の数字だけで一喜一憂するのではなく、「手残り」で比較する視点が大切です。

以下に、最終判断の目安となる「先に片付けるべきケース」と「そのまま買取に出すべきケース」を再整理します。

	先に片付けてから売却	そのまま買取に出す
こんな物件	立地が良く、建物もリフォームで再生可能。残置物は軽微〜中程度（撤去費5万〜10万円程度）	立地が悪い、建物が老朽化、残置物が大量、特殊清掃が必要（撤去・清掃費が50万円以上）
こんな売主	片付け費用を先に出せる。売却まで数ヶ月待てる	片付け費用を出せない。遠方在住。早く現金化したい
想定される出口	仲介で市場価格に近い価格で一般買主に売却	買取業者に現状渡し。再販・再生は業者任せ
手残りの傾向	片付け費用を払っても手残りが多い場合がある	売却価格は低いが、片付け費用の先払いがない

ゴミ屋敷・残置物あり物件を買取業者に売却するメリット・デメリット

買取業者への売却は、ゴミ屋敷・残置物あり物件の現実的な出口ですが、メリットとデメリットの両方を理解した上で判断する必要があります。

メリット

• 残置物を片付けずに相談できる：片付け費用を用意できない、または心理的・物理的に片付けが難しい状況でも、まずは査定から始められる
• 片付け費用を先払いせずに済む可能性がある：キャッシュアウトを避け、売却代金で整理できる
• 仲介より近隣に知られにくい：看板や広告を使った一般募集、多数の内覧対応が不要なため、近隣の目や親族への周知を避けやすい
• 早期売却が可能：仲介のように買主のローン審査や内覧日程の調整が不要で、短いケースでは数週間〜1ヶ月半程度で決済まで進む
• 契約不適合責任の免責を交渉しやすい：買取業者は再販時のリスクを織り込んで買い取るため、免責特約に応じるケースが多い
• 相続した遠方の空き家を現地対応最小限で整理できる：写真や動画での事前査定、郵送での契約手続きに対応する業者も増えている

デメリット

• 仲介より売却価格が低くなる可能性がある：買取業者の再販コストと利益が差し引かれるため、市場価格の6〜8割程度になることも
• 撤去費用・清掃費用が査定額に反映される：「残置物撤去不要」と謳っていても、実質的に査定額から差し引かれているケースが多い
• 業者によって査定額や対応範囲に大きな差が出る：残置物処分や再販の見立てが業者ごとに異なるため、1社だけでは適正な評価か判断しにくい
• 残置物の所有権放棄、貴重品・遺品の取り扱いを契約前に整理する必要がある：仏壇・遺品・重要書類・金品の確認と撤去は最終的に売主の責任
• 無許可の不用品回収業者を使うとトラブルになる可能性がある：不動産買取をうたっていても、実態は無許可の回収業者というケースに注意が必要

ゴミ屋敷・残置物あり物件の売却の流れと必要書類

ゴミ屋敷・残置物あり物件を買取業者に売却する際の一般的な流れは以下のとおりです。

1. 物件情報と残置物の状況を整理する：所在地・建物概要・残置物の量と種類・悪臭や害虫の有無・家電リサイクル対象品目の有無をまとめる
2. 写真や動画で室内の状態を共有する：買取業者の事前査定に必要。室内全景＋キッチン＋水回り＋ゴミが積まれている部屋の4カットが最低限の目安
3. ゴミ屋敷・残置物あり対応の買取業者へ複数査定を依頼する：最低3社が目安。査定依頼時に残置物の状態を正直に伝える
4. 現地査定またはオンライン査定を受ける：遠方の場合は写真・動画での査定に対応する業者も多い
5. 残置物撤去費用・特殊清掃費用・契約不適合責任免責の条件を確認する：買取価格だけでなく、撤去費用の負担パターンと免責の可否を必ず確認
6. 売買契約を締結する：契約書に残置物の所有権放棄、免責特約、引渡し条件を明記
7. 決済・引渡し：売却代金の受領と同時に鍵を引き渡し
8. 買取業者側で残置物撤去・清掃・再販準備：引渡し後の残置物処分や清掃は買取業者の責任で実施

必要書類

• 登記識別情報または権利証
• 固定資産税納税通知書
• 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• 住民票
• 建築確認済証・検査済証（あれば）
• 間取り図・測量図・境界確認書（あれば）
• 相続関係書類（相続物件の場合：遺産分割協議書、戸籍謄本など）
• 管理規約・修繕積立金関連資料（マンションの場合）

相続登記が未了の場合の注意点：2024年4月から相続登記の申請が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記申請が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。相続登記が完了していないと売却手続きに入れないため、未了の場合はまず司法書士に相談して登記を進めてください。買取業者の中には、提携する司法書士を紹介してくれるところもあります。

ゴミ屋敷・残置物あり物件の売却でよくある質問

Q1. ゴミ屋敷でも本当にそのまま売れますか？

専門の不動産買取業者であれば、残置物がある状態でも査定・買取を相談できる場合がほとんどです。ただし、撤去費用や特殊清掃費用は査定額に反映されるため、「無料で片付けてくれる」わけではありません。一戸建ての撤去費用は20万〜50万円程度、特殊清掃込みならさらに高額になります。また、残置物の量や建物の劣化度、立地条件によっては買取を見送られるケースもあります。まずは写真付きで複数社に査定を依頼し、対応可否を確認しましょう。

Q2. 残置物の撤去費用は誰が負担しますか？

ケースによって異なります。大きく3パターンあります。

• 売主が先に撤去費用を支払うパターン
• 買取業者が全額負担するパターン（ただし査定額が低めになる傾向）
• 撤去費用相当額が査定額から差し引かれるパターン（最も多い）

参考までに、一戸建ての残置物撤去費用は一般的に20万円〜50万円、特殊清掃は平均約39万円が目安です。「誰が・いつ・どこまで・いくらで」対応するかは、契約前に必ず明確にしてください。

Q3. 片付けてから売るのと、そのまま売るのはどちらが得ですか？

物件の状態と立地次第です。立地が良く建物もリフォームで再生可能で、撤去費用が10万円程度で済むなら、先に片付けて仲介で売るほうが手残りが多くなるケースがあります。一方、片付け費用が高額（50万円以上）で、建物も老朽化しているなら、そのまま買取に出したほうが結果的に合理的な場合が多いです。「片付け後の想定売却価格 − 片付け費用 − 仲介手数料」と「買取価格」を比較して判断してください。迷ったら、買取業者の査定と片付け業者の見積もりを両方取って比較するのが最も確実です。

Q4. 仏壇・遺品・家電が残っていても売れますか？

相談自体は可能ですが、以下の点に注意が必要です。

• 仏壇・位牌・遺影：買取業者では処分できないため、親族で引き取るか、寺院に相談して供養・処分の手配を事前に行う必要があります
• 遺品・貴重品・重要書類：売主側で確認・撤去するのが原則です。通帳・印鑑・権利証・貴金属などが残っている場合は、引き渡し前に必ず回収してください
• 家電リサイクル法対象品目：エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機の4品目は、一般ごみとして処分できず、リサイクル料金（家電1台あたり1,000円〜6,000円程度＋収集運搬費）がかかります。査定時に品目と台数を正確に伝えてください

Q5. ゴミ屋敷を売るときに注意すべき契約条件は？

最低限、以下の4点を契約書で明確にしてください。

1. 残置物の所有権放棄：引き渡し後の残置物は買取業者の所有物となり、売主に返還義務がないこと
2. 撤去費用の扱い：誰が、いくらまで負担するのか
3. 契約不適合責任の免責範囲：雨漏り・腐食・害虫・悪臭・設備不良などについて、どこまで免責されるか
4. 引渡し後の追加請求の有無：後日「想定以上の撤去費用がかかった」として追加請求されないこと

Q6. 不用品回収業者と不動産買取業者、どちらに先に相談すべきですか？

物件ごと手放したいなら、先に不動産買取業者に相談するのが合理的です。なぜなら、買取業者の査定を受けた後で「このくらいの撤去費用なら、先に片付けて仲介に出したほうが手残りが多い」と判断できれば、その段階で片付け業者を探せばよいからです。逆に、先に片付け業者に依頼して数十万円の費用を払った後に「やっぱり買取しかなかった」となると、片付け費用が無駄になる可能性があります。片付けだけを依頼したい場合は、一般廃棄物収集運搬業許可を持つ正規の業者を選んでください。

Q7. 相続登記がまだ済んでいませんが、買取相談はできますか？

相談自体は可能です。買取業者の中には提携する司法書士を紹介し、相続登記の手配から買取までを一貫してサポートできるところもあります。ただし、相続登記が完了するまでは正式な売買契約や決済には進めません。2024年4月から相続登記の申請が義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。いずれにしても早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

Q8. ゴミ屋敷の空き家を放置していると、行政から指導されますか？

はい、行政指導の対象になる可能性があります。2023年12月に改正施行された空家等対策特別措置法では、「管理不全空家等」に指定されると行政から指導・勧告を受けます。勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例（更地の最大1/6に軽減）が解除され、税負担が最大6倍に増える可能性があります。ゴミ屋敷状態は衛生面・景観面・防災面で特にリスクが高いため、早めに管理不全空家等に指定される傾向があります。状態が悪化して「特定空家等」に指定されれば、最終的には行政代執行による強制撤去もありえます。「売れるかわからない」と放置することが最もコストの高い選択肢になりうるため、まずは現状の査定から始めてください。

Q9. 買取業者を比較するとき、見積り以外に何を確認すればいいですか？

以下の5点を確認してください。

1. 宅地建物取引業免許の有無：国土交通省の「宅建業者検索」で確認可能。免許番号と有効期限をメモしておく
2. 残置物撤去・特殊清掃の対応実績：過去にどのようなゴミ屋敷・残置物物件を扱ったか、できれば事例を聞く
3. 契約不適合責任免責の可否と範囲：特約の内容と、知っている不具合を開示した上で免責される範囲を事前に確認
4. 買取までのスケジュール感：最短何日で決済まで進めるか。相続登記が必要な場合はその期間も含めて確認
5. 提携する士業（司法書士・弁護士など）の有無：相続登記や権利関係の整理が必要な場合に、紹介可否を確認

地域からゴミ屋敷・残置物あり物件の買取業者を探す

お住まいの地域や物件の所在地から、ゴミ屋敷・残置物あり物件に対応する買取業者を探すこともできます。以下の地域別ページから、エリアに密着した業者情報をご確認ください。

• 東京都の訳あり不動産買取業者
• 神奈川県の訳あり不動産買取業者
• 埼玉県の訳あり不動産買取業者
• 千葉県の訳あり不動産買取業者
• 大阪府の訳あり不動産買取業者
• 兵庫県の訳あり不動産買取業者
• 京都府の訳あり不動産買取業者
• 愛知県の訳あり不動産買取業者

まとめ：ゴミ屋敷・残置物あり物件は「手残り」で比較し、まず複数社に相談を

ゴミ屋敷や残置物ありの物件は、片付け前の状態でも専門の不動産買取業者に相談できます。ただし「売却価格の高さ」だけに注目すると、撤去費用や諸経費を引いた後の手残りを見誤ります。

この記事のポイントを振り返ると：

• ゴミ屋敷・残置物あり物件は、買取業者なら片付けずに相談可能。ただし撤去費用（一戸建て20万〜50万円程度、特殊清掃平均約39万円）は査定額に反映される
• 不用品回収業者ではなく、不動産買取業者を探す。両者は買い取る対象が異なる。無許可業者の罰則は懲役5年以下・罰金1,000万円以下
• 買取業者の比較では「残置物撤去の対応可否」「撤去費用の負担パターン（売主負担/業者負担/査定額相殺の3類型）」「契約不適合責任免責の可否」を確認する
• 「売却価格」ではなく「手残り」で比較する。片付け業者の見積もりも取って判断材料にする
• 最低3社に査定を依頼し、価格と条件を横断的に比較する
• ゴミ屋敷化した空き家の放置は、管理不全空家等の勧告→固定資産税最大6倍のリスクがあるため、早めの行動が重要

あなたの状況が以下のどれに近いかで、最初に取るべき行動は変わります。

あなたの状況	最初にとるべき行動
とにかく早く現金化したい／遠方で現地対応が難しい	まず本記事の全国対応8社に査定依頼。マークスライフ・ネクスウィル・ネクサスプロパティマネジメントの3社を軸に比較
立地が良く、片付け費用を出せる余裕がある	まず片付け業者から撤去費用の見積もりを取る。同時に買取業者の査定も受け、手残りを比較
相続登記が未了／相続人間で方針が決まらない	まず司法書士に相続登記を相談（義務化により3年以内の申請が必要）。並行して、権利関係に強い買取業者（クランピーリアルエステートなど）に査定を依頼
残置物に加えて再建築不可・事故物件性もある	複合的な訳ありに対応できるネクサスプロパティマネジメント・AlbaLinkなどにまず相談

ゴミ屋敷・残置物あり物件は「売れない」のではなく、「売り方と相談先で結果が変わる」不動産です。まずは現状の写真を用意して、複数社に査定を依頼することから始めてみてください。