事故物件の買取業者おすすめ16選【2026年7月】特殊清掃・残置物対応まで比較

事故物件でも、専門の買取業者であれば売却できる可能性があります。仲介で断られた物件や、特殊清掃・残置物が残ったままの状態でも、相談に応じる業者は存在します。ただし、業者によって対応範囲や査定額、告知義務への理解度には大きな差があるため、「どの業者を選ぶか」で結果は大きく変わります。

本記事では、事故物件の買取に強い16社を全国・首都圏・関西の3ブロックに分けて紹介します。比較表では、既存のランキング記事ではあまり重視されていない「特殊清掃・残置物対応」を独自の比較軸として掲載。あわせて、国交省ガイドラインに基づく告知義務の考え方や、価格形成の仕組み、売却の流れまでを一通り整理しています。

迷ったらまず、この3社を比較してください。

1. マークスライフ株式会社（成仏不動産） — 事故物件特化度No.1。特殊清掃・供養・相続相談まで一括対応
2. 株式会社ネクスウィル（ワケガイ） PR — 孤独死・自殺・火災などの事故物件に加え、相続や残置物ありの物件まで相談しやすい全国対応サービス
3. 株式会社TAMAGO FACTORY（事故物件買取センター） — 自殺・孤独死・火災など幅広い死因に対応。残置物ごとの買取相談も可能

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※本記事は2026年7月時点の公開情報に基づいています。本記事には広告・PRを含む場合があります。掲載順位は編集部の評価基準に基づき決定しています（評価基準について）。

事故物件でも買取業者なら売却できる — まずは自分のケースを整理

最初に結論をまとめます。事故物件は一般の仲介では買い手がつきにくい一方、事故物件の買取を専門とする業者であれば、売却できる可能性は十分にあります。ただし、すべての業者が同じ対応力を備えているわけではありません。

事故の内容（自殺・他殺・孤独死・火災死亡など）、発見から経過した時間、特殊清掃の有無、近隣での認知度、物件の立地や種別によって、買い取れる業者も査定額も変わります。まずは、自分がどのケースに当てはまるかを整理することから始めましょう。

事故物件の買取業者おすすめ16選【比較一覧表】

以下の一覧表は、編集部が「事故物件の買取実績」「特殊清掃・残置物対応」「告知義務への理解」「全国または地域での専門性」などの観点から評価した16社です。「特殊清掃・残置物対応」の列は、事故物件の売主が最も気になる「清掃や片付けを業者が引き受けてくれるか」を独自に整理したものです。この観点で横断比較できるランキング記事は、2026年7月時点ではほとんど見当たりません。

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順位	社名	編集部評価	得意分野	対応エリア	特殊清掃・残置物対応	詳細
1	マークスライフ（成仏不動産）	S	事故物件全般／供養／相続	全国	対応可（清掃・供養・遺品整理を一括）	詳細
2	株式会社ネクスウィル（ワケガイ） PR	S	事故物件／共有持分／再建築不可／相続	全国	対応可（特殊清掃・遺品整理・相続サポート）	詳細
3	TAMAGO FACTORY（事故物件買取センター）	A	自殺／孤独死／火災／残置物あり	全国	対応可（残置物ごと買取相談可）	詳細
4	株式会社ネクサスプロパティマネジメント（ラクウル） PR	A	事故物件／共有持分／再建築不可／築古物件	全国	対応可（清掃・残置物撤去・リフォーム手配）	詳細
5	DELWAR（きずな不動産）	A	孤独死／自殺／事件後／片付け	全国	対応可（片付け・特殊清掃込み）	詳細
6	アール・マンション販売	A	事故物件／共有持分／任意売却	全国	要確認（案件により対応）	詳細
7	一般財団法人 住宅再生支援協会	A	心理的瑕疵全般／相談窓口	全国	要確認（案件により対応）	詳細
8	銀座不動産	A	訳あり物件全般／事故物件	全国	要確認（案件により対応）	詳細
9	アイコム	B	孤独死／自殺／火災／清掃	全国	対応可（自社で特殊清掃・遺品整理）	詳細
10	ハッピープランニング	A	孤独死／自殺／ゴミ屋敷／秘密厳守	首都圏	対応可（残置物・現状買取）	詳細
11	英青リアルティ	A	事故物件／権利関係トラブル	首都圏	要確認（案件により対応）	詳細
12	東京住建	A	事故物件／共有持分／秘密売却	首都圏	要確認（案件により対応）	詳細
13	ティー・エム・プランニング	A	再建築不可／事故物件／任意売却	首都圏	要確認（案件により対応）	詳細
14	アスリード開発	B	事故物件／供養／清掃／相続	関西	対応可（供養・清掃・相続手続き）	詳細
15	one.cloud	B	事故物件／再建築不可／現金化	関西	要確認（案件により対応）	詳細
16	福本笑事	B	空き家／事故物件／現金化	関西（大阪市周辺）	要確認（案件により対応）	詳細

【全国対応】事故物件に強い買取業者9社の詳細

ここからは、全国対応の事故物件買取業者9社を、評価が高い順に詳しく紹介します。各社の強みと「どんな人に向くか」を具体的にまとめていますので、比較検討の材料にしてください。

1位：マークスライフ株式会社（成仏不動産） — 評価：S

事故物件特化度では他の追随を許さない、この分野のトップランナーです。「成仏不動産」の屋号で知られ、事故物件の売却だけでなく、特殊清掃・供養・遺品整理・相続手続きまでをワンストップで対応できる体制が最大の強みです。

物件の瑕疵状況を7段階で評価し、査定根拠を明確に説明する姿勢も、他社にはあまり見られない特徴です。TOKYO PRO Marketに上場しており、企業としての透明性も一定の水準を満たしています。

こんな人に向く：

• 事故物件であることを包み隠さず、適切に整理してから売りたい
• 特殊清掃・供養・遺品整理・相続手続きを別々の業者に頼む手間を省きたい
• 査定の根拠をきちんと説明してほしい

マークスライフ株式会社の詳細を見る

2位：株式会社ネクスウィル（ワケガイ） — 評価：S

※株式会社ネクスウィル（ワケガイ）は、当サイトと広告提携している業者です。

全国の訳あり不動産を扱う買取サービスで、事故物件・共有持分・再建築不可・空き家など、複数の問題が重なる物件にも対応しやすい点が強みです。事故物件については、孤独死・自殺・他殺・火災死亡などを主な買取対象としており、一般の仲介では売却が難しい物件でも相談できます。

また、売却前提で特殊清掃・遺品整理・相続サポートまで相談できるため、「室内に残置物がある」「相続登記がまだ終わっていない」「清掃や片付けを自分で手配するのが難しい」といったケースにも向いています。公式サイトには事故物件の買取事例も掲載されており、清掃やリノベーションを前提にした買取提案を確認できる点も安心材料です。

こんな人に向く：

• 孤独死・自殺・火災などがあった物件を、現状のまま相談したい
• 特殊清掃・遺品整理・相続手続きまでまとめて相談したい
• 事故物件に加えて、共有持分・再建築不可・空き家など他の訳あり要素もある

株式会社ネクスウィル（ワケガイ）の詳細を見る

3位：株式会社TAMAGO FACTORY（事故物件買取センター） — 評価：A

自殺・孤独死・火災など、幅広い死因の事故物件に対応している全国対応の買取業者です。公式サイトでは「通常相場の約50～80％」と査定の目安を明示しており、価格の透明性を打ち出している点が特徴です。

残置物が残ったままの状態でも買取相談が可能で、全国無料出張査定に対応しているため、地方の物件でも相談しやすい体制です。

こんな人に向く：

• 自殺や孤独死が発生した物件を、残置物ごと早く整理したい
• 査定額の目安を最初から知っておきたい
• 地方の事故物件でも対応してほしい

株式会社TAMAGO FACTORYの詳細を見る

4位：株式会社ネクサスプロパティマネジメント（ラクウル） — 評価：A

※株式会社ネクサスプロパティマネジメント（ラクウル）は、当サイトと広告提携している業者です。

訳あり物件の買取に幅広く対応する全国対応の買取サービスで、事件・事故物件の買取にも力を入れている業者です。自殺・孤独死・殺人事件などがあった物件のほか、再建築不可、共有持分、築古、借地権、債務整理物件など、一般の不動産会社では扱いにくい案件を相談できます。

ラクウルの特徴は、現況のまま引き渡しやすく、清掃・残置物撤去・リフォームの手配まで相談できる点です。事故物件では、売主が先に特殊清掃や片付けを行うべきか迷うケースが多いですが、ラクウルであれば片付け前の段階から査定を依頼しやすく、費用をかける前に売却条件を確認できます。

また、匿名で相場感を確認できるAI査定を用意しているため、「いきなり業者に電話するのは不安」「まずは大まかな価格を知りたい」という人にも使いやすいサービスです。

こんな人に向く：

• 事故物件を片付け前・清掃前の状態で相談したい
• 残置物撤去やリフォームの手配まで含めて売却を進めたい
• 事故物件に加えて、共有持分・再建築不可・築古など複数の問題がある

株式会社ネクサスプロパティマネジメント（ラクウル）の詳細を見る

5位：DELWAR株式会社（きずな不動産） — 評価：A

孤独死・自殺・事件後の物件を、片付けや特殊清掃ごと引き受けることを前面に打ち出している業者です。「秘密厳守」「即日査定」を掲げ、売主の心理的負担に配慮した対応を重視しています。

東京都東村山市に拠点を置きながら全国対応を標榜しており、事故物件以外にも訳あり物件全般の買取実績があります。買取の場合は契約書貼付の印紙代と登記費用のみが売主負担となるため、追加費用の心配が少ない点も特徴です。

こんな人に向く：

• 片付けや特殊清掃が未了で、自分で手配するのが難しい
• 近隣に知られず、できるだけ早く売却したい
• 親身な相談対応を重視する

DELWAR株式会社の詳細を見る

6位：アール・マンション販売株式会社 — 評価：A

共有持分や事故物件、任意売却など、複数の訳あり要素が重なる案件に強い全国対応の買取業者です。不良債権不動産を扱っていたノウハウを活かし、一般の仲介では対応が難しい複合的な問題を抱える物件でも買取を検討できる体制を持っています。

直接買取が基本のため仲介手数料はかからず、新聞に掲載されたような事故物件の買取実績もあります。

こんな人に向く：

• 事故物件に加えて、共有持分や任意売却など他の訳あり要素もある
• 直接買取で仲介手数料をかけたくない
• 全国どこでも対応してほしい

アール・マンション販売株式会社の詳細を見る

7位：一般財団法人 住宅再生支援協会 — 評価：A

一般財団法人という形態で運営されており、営利企業とは異なる安心感を求める人に適した相談先です。「事故物件・訳あり物件情報センター」を運営し、心理的瑕疵のある不動産の売却相談を全国から受け付けています。

スタッフが直接現地に向かい査定するスタイルで、365日相談受付。横浜市に拠点を置きつつ、東京・千葉・埼玉・神奈川・京都にも相談窓口があります。

こんな人に向く：

• 営利企業より財団法人の方が安心できる
• 心理的瑕疵という切り口での相談を希望する
• 土日祝でも相談したい

一般財団法人 住宅再生支援協会の詳細を見る

8位：株式会社 銀座不動産 — 評価：A

再建築不可や事故物件など、訳あり物件全般を幅広く扱う全国対応の買取業者です。事故物件単独の特化型というよりは、訳あり不動産全般の買取ノウハウを活かして事故物件にも対応するスタンスです。

「他社で断られた物件も買取可能」を標榜しており、複数の訳あり要素が絡む案件で相談先の選択肢を広げたい場合に候補となります。

こんな人に向く：

• 事故物件以外にも再建築不可など複数の訳あり要素がある
• 早期の現金化を優先したい
• 全国対応で相談先を探している

株式会社 銀座不動産の詳細を見る

9位：株式会社アイコム — 評価：B

10年以上にわたり事故物件の買取を手がけてきた専門業者です。特殊清掃や遺品整理を自社で行える点が最大の特徴で、清掃業者と買取業者を別々に手配する手間がかかりません。

孤独死・自殺・火災現場など、原状回復が必要な物件で特に力を発揮します。「売却と清掃を別々に依頼すると連携が面倒」と感じる人にとって、ワンストップ対応は大きな利点です。

こんな人に向く：

• 特殊清掃や遺品整理が未了で、買取と同時に片付けたい
• 清掃・買取の連携を一社にまとめたい
• 孤独死・自殺・火災後の物件を早く整理したい

株式会社アイコムの詳細を見る

【首都圏】事故物件の買取業者4社の詳細

東京・神奈川・千葉・埼玉の1都3県で事故物件の売却を検討している方に向けて、地域密着で実績を積んでいる4社を紹介します。首都圏は物件数が多く競合も多いため、地域の事情に詳しく、秘密性やスピードに配慮した対応ができる業者を選ぶことが大切です。

10位：ハッピープランニング株式会社 — 評価：A

東京・神奈川・千葉・埼玉に特化し、孤独死・自殺・ゴミ屋敷化した事故物件の買取を数多く手がけています。相談実績3,000件以上を公表しており、日本トレンドリサーチによる調査で評価された実績もあるなど、首都圏の事故物件買取では有力な選択肢です。

とくに「周囲に知られず相談したい」というニーズに応える秘密厳守の姿勢が評価されており、テレビ朝日などのメディアでも取り上げられています。

こんな人に向く：

• 東京・神奈川・千葉・埼玉で事故物件を売りたい
• 近隣や親族にできるだけ知られたくない
• 孤独死やゴミ屋敷化した物件をそのまま相談したい

ハッピープランニング株式会社の詳細を見る

11位：株式会社英青リアルティ — 評価：A

埼玉県戸田市に拠点を置き、事故物件に加えて権利関係のトラブル（共有持分・境界問題など）が絡む複合的な案件に対応できる首都圏の買取業者です。公式サイトでは「買取率ほぼ100％」を標榜し、買取の確実性を重視する売主からの相談実績を積んでいます。

事故物件単独ではなく、権利関係の整理も同時に進めたい場合に候補となる業者です。

こんな人に向く：

• 事故物件に共有持分や境界問題が絡んでいる
• 買取の確実性を重視する
• 首都圏（特に埼玉・東京近郊）で相談したい

株式会社英青リアルティの詳細を見る

12位：株式会社 東京住建 — 評価：A

東京・神奈川・千葉・埼玉の1都3県で、事故物件や共有持分の秘密売却に力を入れている業者です。とくに「静かに売りたい」「誰にも知られたくない」というニーズへの対応を前面に打ち出しており、内見対応を最小限に抑える進め方を提案できる体制を持っています。

共有持分と事故物件が重なる案件でも相談できるため、相続で複数の共有者がいる事故物件の整理にも候補となります。

こんな人に向く：

• 共有者が複数いる事故物件を静かに整理したい
• 内見による近隣への露出を避けたい
• 東京・神奈川・千葉・埼玉で売却したい

株式会社 東京住建の詳細を見る

13位：株式会社ティー・エム・プランニング — 評価：A

創業30年以上の実績を持つ、東京・神奈川の訳あり物件買取の老舗的存在です。事故物件に加えて再建築不可・任意売却・立退き物件など、幅広い訳あり不動産の買取を手がけています。

事故物件特化型ではありませんが、長年の買取ノウハウと地域密着のネットワークを活かした査定が強みです。東京・神奈川で長期的な視点から売却を検討したい人に適しています。

こんな人に向く：

• 東京・神奈川で事故物件を売りたい
• 再建築不可や任意売却など他の訳あり要素もある
• 実績のある老舗業者に相談したい

株式会社ティー・エム・プランニングの詳細を見る

【関西】事故物件の買取業者3社の詳細

大阪・兵庫・京都など関西圏で事故物件の売却を検討している方に向けて、地域に根ざした3社を紹介します。関西圏は首都圏に比べて事故物件専門の買取業者が少ない傾向があるため、数少ない関西対応業者の中から、自分のニーズに合う1社を選ぶ視点が重要です。

14位：株式会社アスリード開発 — 評価：B

関西を拠点に、事故物件の買取だけでなく供養・清掃・相続手続きまでをトータルで相談できる数少ない業者です。事故物件の売却では「お祓いや供養をどうするか」が気になる人も多く、この点まで相談できるのは関西圏では貴重な選択肢です。

事故の種類や清掃状況によって対応可否や査定額は変わるため、まずは問い合わせて自社の物件が対応範囲かを確認することをおすすめします。

こんな人に向く：

• 関西で事故物件を売却しつつ、供養やお祓いもしたい
• 特殊清掃・相続手続きまでまとめて相談したい
• 事故物件の整理に宗教的・心理的な配慮を求める

株式会社アスリード開発の詳細を見る

15位：one.cloud株式会社 — 評価：B

大阪府を中心に関西圏の事故物件・再建築不可物件の買取を行っている業者です。大阪市住吉区に拠点を持ち、関西の地域事情に詳しい対応が期待できます。

事故物件に限らず再建築不可など訳あり物件全般の買取に対応しており、早期現金化を希望する人に向いています。営業時間は9:00〜19:00、水曜定休で、電話・メール・LINEによる問い合わせが可能です。

こんな人に向く：

• 大阪府を中心とした関西圏で事故物件を売りたい
• スピード感のある現金化を希望する
• 事故物件以外の訳あり要素も併せて相談したい

one.cloud株式会社の詳細を見る

16位：福本笑事株式会社 — 評価：B

大阪市東住吉区を拠点に、空き家や事故物件の買取・仲介の両方に対応する地域密着型の業者です。2016年創業で、大阪市周辺の物件に特化したきめ細かい対応が強みです。

買取だけでなく仲介売却の選択肢も提示できるため、「まずは相場感を知りたい」「買取と仲介の両方を比較したい」という人にとって、最初の相談先として活用しやすい業者です。

こんな人に向く：

• 大阪市周辺で事故物件を売りたい
• 買取か仲介か、まだ決めかねている
• 地域密着の業者に相談したい

福本笑事株式会社の詳細を見る

事故物件の買取業者を選ぶときの5つの基準

事故物件の買取業者は年々増えていますが、対応力や得意分野は業者によって大きく異なります。「とりあえずネットで上位に出てきた1社だけに相談した」結果、あとから「別の業者ならもっと条件が良かった」と分かるケースも少なくありません。

編集部が実際に受けた相談の中でも、複数の業者に査定を依頼したところ、買取価格に2倍以上の差がついたという声が複数寄せられています。以下の5つの基準をチェックリストとして使い、少なくとも2〜3社を比較してください。

基準① 事故物件・心理的瑕疵物件の買取実績や専門性があるか

「訳あり物件全般に対応」と謳っていても、事故物件の買取ノウハウが薄い業者も存在します。過去にどのような死因（自殺・他殺・孤独死・火災死亡）の物件を扱った実績があるか、事故物件の再販ルートを自社で持っているかを確認しましょう。

とくに事件性の高い物件や報道歴のある物件は、一般の訳あり買取業者では対応できない場合があります。事故物件の専門性を前面に出している業者を優先して検討することをおすすめします。

基準② 特殊清掃・残置物撤去・供養まで相談できるか

事故物件の売却で最も多い悩みのひとつが「特殊清掃や残置物の片付けをどうするか」です。清掃業者を別途手配する場合、買取業者との連携がうまくいかず、スケジュールがずれたり追加費用が発生したりすることがあります。

自社または提携先で特殊清掃・遺品整理・供養まで一貫して対応できる業者であれば、売主側の手間と心理的負担を大幅に減らせます。比較表の「特殊清掃・残置物対応」列を参考に、自分のニーズに合う業者を絞り込んでください。

基準③ 告知義務や契約不適合責任を踏まえて説明してくれるか

事故物件の売却で最もトラブルになりやすいのが告知義務まわりです。「ここまで言わなくて大丈夫」と思っていたことが、後日契約不適合責任を問われる原因になるケースもあります。

信頼できる業者は、国交省ガイドラインや宅建業法に基づき、「どこまで告知すべきか」「どのように告知するか」を具体的に説明してくれます。逆に「告知は適当で大丈夫」と安易に言う業者や、告知について深く説明しない業者には注意が必要です。

基準④ 近隣に知られにくい進め方ができるか

事故物件の売主の多くが「近所の人に知られたくない」「親族に広まってほしくない」という思いを抱えています。買取の場合は仲介と違い、看板を出さず、内見を最小限にし、近隣への接触を避けた進め方が可能です。

ただし、業者によって秘密性への配慮の度合いは異なります。査定時に「近隣に知られずに進めたい」と明確に伝え、どのような対応が可能かを確認してください。夜間の現地確認や、郵送物の送付先を自宅以外にできるかなども、あわせて確認しておくと安心です。

基準⑤ 口コミ・宅建免許・行政処分歴・査定根拠を確認できるか

残念ながら、事故物件の買取市場には悪質な業者が存在するのも事実です。強引な値下げ交渉、不当に低い買取価格の提示、契約内容の不透明さといったトラブルを避けるために、以下の項目は必ず確認してください。

• 宅地建物取引業免許番号：各社のWebサイトに表示が義務付けられています。表示がない業者は疑ってかかるべきです
• 行政処分歴：国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で無料検索できます。具体的な手順は以下のとおりです。
  1. ネガティブ情報等検索サイトにアクセス
  2. 「不動産の売買・管理」→「宅地建物取引業者」を選択
  3. 業者名を入力して検索。過去5年以内の行政処分（業務停止・免許取消など）の有無を確認

  検索結果に処分歴があればその内容を精査し、判断材料にしてください。

• 口コミ・評判：Google口コミや第三者のレビューサイトで、実際の利用者の声を確認してください
• 査定根拠の説明：「なぜこの価格になるのか」を明確に説明できる業者は信頼度が高いと言えます

事故物件の買取の仕組み — 仲介と買取は何が違うのか

事故物件の売却を検討し始めたばかりの方は、「仲介で売るか、買取を利用するか」で迷うことが多いものです。ここでは両者の違いと、それぞれが向いているケースを整理します。

事故物件が「売れにくい」と言われる最大の理由は、買い手がつきにくいことにあります。一般の購入者は事故物件に対して心理的な抵抗を持ちやすいことに加え、もうひとつ見落とせないのが住宅ローン審査の壁です。

多くの金融機関は融資の際に担保評価を行いますが、事故物件は「心理的瑕疵」があるため担保価値が低く評価され、ローンが通りにくくなります。つまり、通常の不動産であれば住宅ローンを組んで購入できる層が、事故物件では事実上排除されてしまうのです。結果として買主の母数が大幅に減り、売却が難航します。

編集部が日々受ける相談でも、「仲介で半年以上売れず、結局買取に切り替えた」「複数の仲介会社に断られた」というケースが非常に多く見られます。

比較項目	仲介売却	買取
売却価格	市場価格に近い価格を期待できる（ただし買主次第）	市場価格より下落する傾向がある
売却までの期間	数か月〜1年以上かかる場合がある	数週間〜1〜2か月程度で完了するケースが多い
買主の母数	ローン制約により母数が限定される	業者が直接買い取るため買主探しは不要
告知・内見対応	売主が買主候補に告知内容を説明する負担がある	業者側が告知・契約不適合責任を整理して進める
近隣への露出	看板・チラシ・内見で近隣に知られやすい	看板を出さず、内見も最小限に抑えやすい
特殊清掃・残置物	原則売主が清掃・撤去してから売り出す	残置物があっても業者に相談できる場合がある
仲介手数料	成約時に発生（上限は宅建業法で規定）	買取のため原則仲介手数料は不要
契約不適合責任	売主が一定期間負う（知っている瑕疵は告知必須）	買取業者が引き受けるケースが多い

事故物件の場合、買取が現実的な選択肢になりやすい理由は主に3つあります。（1）ローン制約で一般の買主が見つかりにくい、（2）告知や内見の心理的負担が大きい、（3）特殊清掃や残置物の問題を売主単独で解決するのが難しい——この3つが重なるためです。ただし、自然死で特殊清掃が不要、事件性もなく立地も良いといったケースでは、仲介の方が結果的に高く売れる可能性もあります。

事故物件の買取価格の考え方 — 何で金額が変わるのか

事故物件の買取価格は「通常の市場価格の○割」と単純に決まるものではありません。以下の要因が複合的に影響し、同じ事故物件でも業者によって査定額が大きく異なることがあります。

価格に影響する要因	下落に影響しやすいケース	下落が比較的抑えられるケース
死因	他殺・事件性の高いもの	自然死（老衰・病死）
発見までの期間	長期間放置されていた	早期に発見された
特殊清掃の必要性	未了で室内損傷・臭気あり	清掃済みで損傷なし
報道歴・近隣認知度	大きく報道され近隣に広く知られている	ほとんど知られていない
物件種別	戸建て（土地＋建物の再販ハードルが高い場合）	マンション（区分所有で影響範囲が専有部分に限られる）
立地・築年数	郊外・築古・需要が低いエリア	都心部・駅近・築浅
他の訳あり要素	共有持分・再建築不可・空き家が併発	事故物件以外に問題がない
業者の再販ルート	賃貸化・用途変更・リフォームのノウハウが乏しい	自社でリフォーム・賃貸運用・再販のルートを持つ

死因別の下落傾向について補足すると、一般的には自然死＜孤独死（発見遅れ・特殊清掃あり）＜自殺＜他殺・事件性の高いものの順で価格への影響が大きくなる傾向があります。ただし、これはあくまで目安であり、立地や物件状態によって順序が入れ替わることもあります。

また、マンション（区分所有）は戸建てに比べて影響範囲が専有部分に限定されるため、心理的瑕疵の影響が相対的に小さくなる傾向があります。一方、戸建ては土地と建物が一体であることから、事件の印象が物件全体に及びやすく、下落幅が大きくなりがちです。この違いは、業者選びの際にも一つの判断材料になります。

事故物件を買取業者に売却するメリット・デメリット

買取は万能の解決策ではなく、向いているケースと向いていないケースがあります。メリットとデメリットの両方を理解したうえで、最終判断をしてください。

メリット

• 仲介で売れにくい物件でも現金化できる可能性がある：一般の買主が見つからなくても、買取業者が直接購入するため出口が見つかりやすい
• 特殊清掃・残置物撤去・供養までまとめて相談できる場合がある：清掃業者、買取業者、司法書士などを個別に手配する手間が省ける
• 近隣に知られにくく、内見対応を減らせる：看板やチラシを出さず、内見回数も最小限にできるため、プライバシーを守りやすい
• 契約不適合責任の範囲を整理したうえで売却しやすい：告知事項を業者と事前にすり合わせることで、売却後のトラブルリスクを減らせる
• 売却までの期間が短い：早ければ数週間で現金化できるため、相続や債務整理など時間的な制約があるケースに適している

デメリット・注意点

• 一般仲介より価格が下がる可能性がある：買取業者は再販や賃貸運用を見越して仕入れるため、市場価格から一定の下落を見込んだ価格になる
• 業者によって査定額・対応範囲・説明の丁寧さに差が出やすい：同じ物件でも業者によって提示額が大きく異なるため、1社だけで決めないことが重要
• 事故内容によっては買取できない、または条件が厳しくなる：事件性が極めて高い、大規模な報道があったなどのケースでは買取不可となる場合もある
• 清掃費・撤去費・相続手続き費用の扱いは事前確認が必要：買取価格にこれらの費用が含まれるのか、別途売主負担となるのかは業者ごとに異なる

事故物件の売却の流れと必要書類

事故物件の売却をスムーズに進めるために、全体の流れと準備すべき書類を把握しておきましょう。以下の7ステップを目安に進めてください。

売却の7ステップ

1. 事故内容・物件状況を整理する：死亡日時、死因、発見状況、特殊清掃の有無、報道の有無、近隣の認知度などを時系列でメモにまとめる
2. 複数の事故物件対応業者に査定を依頼する：最低2〜3社、可能であれば3〜5社に査定を依頼し、価格だけでなく対応範囲や説明の質を比較する
3. 告知事項・特殊清掃・残置物・相続状況を共有する：ステップ1で整理した情報を業者に正確に伝える。隠し事をすると後日のトラブル原因になる
4. 査定額と契約条件を比較する：買取価格だけでなく、清掃費や撤去費の負担先、契約不適合責任の範囲、決済までの期間を横並びで比較する
5. 売買契約を締結する：契約書の内容をよく確認し、不明点は契約前に必ず質問する
6. 決済・引渡しを行う：買主（買取業者）から売買代金を受領し、物件を引き渡す。決済は司法書士が立ち会う形が一般的
7. 必要に応じて相続登記・抵当権抹消・残置物処理を進める：相続登記が未了の場合は並行して司法書士に依頼。住宅ローン残債がある場合は抵当権抹消手続きも必要

必要書類一覧

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産税納税通知書
• 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
• 権利証または登記識別情報
• 間取り図・建物図面・測量図（あれば）
• 管理規約・重要事項調査報告書（マンションの場合）
• 死亡事案の概要を整理したメモ
• 特殊清掃・リフォーム・遺品整理の見積書や実施記録（あれば）
• 相続関係書類、遺産分割協議書、戸籍謄本・抄本など（相続案件の場合）

事故物件の告知義務 — 知っておくべき3つのポイント

事故物件の売却で最も誤解が多いのが告知義務です。「何をどこまで伝えなければならないのか」「いつまで告知義務が続くのか」を正確に理解していないと、売却後に損害賠償を請求されるリスクがあります。ここでは、国交省ガイドライン（2021年10月策定）に基づき、最低限押さえておくべき3つのポイントを整理します。

ポイント① 自然死と事故死では扱いが異なる

国土交通省のガイドラインでは、自然死（老衰・病死）や日常生活中の不慮の死は、原則として宅建業者による告知の対象外と整理されています。一方、自殺・他殺・火災死亡などは、買主の判断に重要な影響を及ぼす「心理的瑕疵」として告知の対象になり得ます。

ただし、自然死であっても、長期間発見されず特殊清掃や大規模リフォームが必要になったケースでは、買主に伝えるべき事実として扱われる場合があります。また、買主から「この部屋で過去に死亡事故はありましたか」と直接質問された場合には、自然死であっても事実を伝えるべきとされています。

ポイント② 賃貸と売買で告知の考え方が異なる

ここが最大の混同ポイントです。賃貸借では、自殺・他殺・特殊清掃を伴う孤独死などについて、発覚からおおむね3年が経過した後に次の入居者へ告知する義務は原則なくなると整理される場面があります。

しかし、売買では「○年経過したから告知不要」と機械的に区切ることはできません。事件性の程度、社会的影響の大きさ、買主がその情報を知っていれば購入判断が変わったかどうか——といった観点から個別に判断されます。著名な事件や大きく報道された事案では、10年以上経過しても告知が必要と判断される可能性があります。

この違いを理解せず、「賃貸と同じ3年で大丈夫」と誤解していると、後日契約不適合責任を追及されるリスクがあるため注意が必要です。裁判例では、告知義務違反が認定された場合、売買代金の減額や損害賠償、場合によっては契約解除にまで発展したケースもあります。過去には、自殺の事実を告知せずに売却した売主に対し、買主への損害賠償が認められた裁判例も存在します（参考：国土交通省「心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について」）。

最終的な告知範囲の判断は宅建業者や弁護士に相談することをおすすめします。

ポイント③ 死因別・状況別の告知判断の目安

以下の表は、国交省ガイドラインの考え方をもとに、死因・状況別に告知の扱いを整理したものです。最終的な判断は物件ごとに異なるため、必ず買取業者や専門家に確認してください。

死因・状況	賃貸の告知目安	売買の告知の考え方
自然死（老衰・病死）／発見が早い／清掃済み	原則告知不要	原則告知不要（ただし買主から質問があれば回答）
自然死だが長期放置／特殊清掃実施	告知要（特殊清掃の事実がポイント）	告知要（清掃・リフォームの履歴として）
孤独死（発見遅れ）／特殊清掃あり	おおむね3年経過後は原則告知不要	個別判断。清掃の事実・室内損傷の程度により異なる
自殺（特殊清掃あり）	おおむね3年経過後は原則告知不要	個別判断。事件性・近隣認知度・報道歴で変わる
他殺・事件性の高い死亡	おおむね3年経過後もケースによる	告知要となる可能性が高い。経過年数だけで不要と判断しない
火災死亡（失火・放火問わず）	おおむね3年経過後は原則告知不要（建物再建後は別）	個別判断。建物の再建有無・報道歴で変わる

よくある質問

Q1. 事故物件でも買取業者に売れますか？

専門業者であれば売却できる可能性があります。ただし、死因、発見状況、清掃状況、報道歴、立地などによって査定額や買取可否は変わります。まずは複数社に査定を依頼し、自社の物件が買取対象になるかを確認してください。

Q2. 自然死や孤独死も必ず告知が必要ですか？

国交省ガイドラインでは、自然死（老衰・病死）や日常生活中の不慮の死は原則として告知不要と整理されています。ただし、長期間放置により特殊清掃や大規模リフォームが必要になった場合、買主から質問された場合、社会的影響が大きい場合などは個別に判断が必要です。孤独死は「自然死＋発見遅れ」というケースが多く、特殊清掃の有無が告知判断の重要なポイントになります。

Q3. 事故物件の告知義務は何年でなくなりますか？

賃貸借では、自殺・他殺・特殊清掃を伴う死亡などについて、発覚からおおむね3年経過後に次の入居者への告知義務は原則なくなると整理される場面があります。しかし、売買では単純に「○年で不要」とは断定できません。事件性、社会的影響、買主の判断に与える影響を踏まえて個別に判断されるため、必ず買取業者や専門家に確認してください。過去には自殺の事実を告知しなかった売主に損害賠償が命じられた裁判例もあり、安易な判断は危険です。

Q4. 特殊清掃やリフォームをしてから売るべきですか？

自分で費用をかける前に、まず事故物件に強い買取業者へ相談することをおすすめします。業者によっては、残置物や清掃前の状態でも査定・買取対応できる場合があります。清掃後に相談した結果「清掃前のままでも買い取れた」となると、清掃費用が無駄になる可能性があるため、先に複数社の条件を比較してください。

Q5. 事故物件を高く売るにはどうすればよいですか？

複数社の査定を取り、価格だけでなく、清掃費・残置物撤去費の負担先、契約不適合責任の範囲、告知の進め方まで総合的に比較することが重要です。また、事故物件の再販ノウハウやリフォーム力のある業者を選ぶことで、提示額が変わる可能性があります。1社だけに絞らず、最低でも2〜3社の比較をおすすめします。

Q6. 仲介業者に断られました。買取しか方法はないですか？

現実的には買取が最も確実な選択肢です。ただし、断られた理由によっては他の選択肢も検討できます。たとえば、事故の程度が軽微（自然死で特殊清掃不要）であれば、心理的瑕疵に理解のある別の仲介会社を探せる場合もあります。ただ、多くのケースでは、買取業者に相談するのが時間的にも精神的にも負担が少ないのが実情です。

Q7. 買取業者に複数査定を依頼する意味はありますか？

事故物件は通常の不動産以上に、業者によって査定額や対応範囲に大きな差が出ます。これは、各社の再販ルート（賃貸運用か、リフォーム再販か、解体更地化か）や心理的瑕疵の評価方法が異なるためです。複数社に依頼した結果、買取価格に2倍以上の差がついたケースもあります。価格・条件・対応の質の3点を比較するためにも、複数査定は必須と考えてください。

Q8. マンションと戸建てでは、事故物件としての扱いに違いはありますか？

あります。マンション（区分所有）の場合、事故が発生したのは専有部分であるため、心理的瑕疵の影響は主にその専有部分に限定されます。共用部分や隣戸にまで告知義務が及ぶことは原則ありません。また、建物全体の資産価値への影響も戸建てより限定的で、買取価格の下落幅も比較的小さくなる傾向があります。一方、戸建ては土地と建物が一体であるため、事故の印象が物件全体に及びやすく、下落幅が大きくなりがちです。

事故物件の買取業者を地域から探す

地域によって物件の流通状況や買取業者の得意分野は異なります。お住まいのエリアや物件の所在地から、より適した相談先を探したい場合は、以下の地域別ページも活用してください。

• 東京都の事故物件買取業者
• 神奈川県の事故物件買取業者
• 千葉県の事故物件買取業者
• 埼玉県の事故物件買取業者
• 大阪府の事故物件買取業者
• 兵庫県の事故物件買取業者
• 京都府の事故物件買取業者
• 愛知県の事故物件買取業者

まとめ — 事故物件の売却は「相談先選び」で結果が変わる

事故物件は「売れない」のではなく、「売り方と相談先で結果が大きく変わる」不動産です。一般の仲介ではローン制約や買主の心理的抵抗で買い手がつかなくても、事故物件の買取を専門とする業者であれば、特殊清掃や残置物の処理を含めてワンストップで売却できる可能性があります。

あなたのいまの状況に応じて、次の一手を整理します。

• まだ相談先を決めていない方 → まずは本記事で紹介した上位3社（マークスライフ、TAMAGO FACTORY、きずな不動産）に査定を依頼してください
• すでに1社だけ相談した方 → 必ずもう1〜2社からも査定を取り、価格・条件・対応の質を比較してください
• 特殊清掃が未了で困っている方 → 清掃前に買取業者に相談し、清掃費用を含めたトータルの条件を確認してください
• 告知義務について不安がある方 → 国交省ガイドラインを踏まえた説明ができる業者を選び、契約前に疑問点をすべて解消してください
• 相続や権利関係が絡んでいる方 → 事故物件に加えて相続登記や共有持分の整理が必要な場合は、それらにも対応できる業者（マークスライフ、アール・マンション販売、英青リアルティなど）を優先してください
• マンションの事故物件でお悩みの方 → 戸建てより下落幅が抑えられる傾向があるため、複数社の査定額を比較したうえで仲介も含めて検討する価値があります

事故物件の売却は、感情的にも実務的にも負担の大きいプロセスです。だからこそ、最初の相談先選びが何より重要です。本記事の比較表と選び方の基準を参考に、あなたの状況に合った業者を見つけてください。