【2026年7月】再建築不可物件の買取業者15選｜接道判断・43条許可の見立てに強い会社だけ厳選比較

再建築不可物件は、一般の仲介では買い手がつきにくいのが現実です。住宅ローンが組みにくく、建て替えもできないため、通常の不動産市場では敬遠されがちです。しかし、接道・道路種別の見立てに強い専門の買取業者であれば、現状のまま買い取ってもらえる可能性があります。

この記事では、再建築不可物件の買取に強い15社を、全国・首都圏・関西のエリア別に比較。迷ったらまずこの3社——①株式会社ホームスタッフ（再建築不可物件・買取PRO）、②株式会社 銀座不動産、③株式会社リバイヴ（訳アリ不動産買取ドットコム）——から相談するところから始めるのが、多くのケースで現実的な選択になります。

「接道・道路種別の見立て」を比較できるのは、この記事だけの特徴です。建築基準法上の道路かどうかを見極められる業者か否かが、査定額にも出口の有無にも直結します。

※本記事は2026年7月時点の公開情報に基づいています。本記事にはPRが含まれます。PR対象社は株式会社AlbaLink、株式会社ネクスウィル、株式会社ネクサスプロパティマネジメントの3社です。順位付けは当サイトの評価基準に基づき、編集部が独自に行っています。

まずはあなたの物件のエリアに合わせて、見るべきブロックを絞ってください。

• 全国どこでも構わない／複数エリアに物件がある → まずは【全国対応】の6社をチェック
• 東京・神奈川・埼玉・千葉にある → 【全国対応】に加えて【首都圏】の5社も候補に
• 大阪・京都・兵庫・奈良にある → 【全国対応】に加えて【関西】の4社も候補に

再建築不可物件の買取業者比較表【15社一覧】

下の表は、再建築不可物件の買取に対応する15社を、編集部の評価基準に基づいて並べたものです。順位は「再建築不可への対応明示」「接道・道路種別の見立て力」などを重視し、PRの有無を加味して決定しています。

★PRマークのある2社（ネクスウィル、ネクサスプロパティマネジメント）は広告掲載企業です。この2社は、再建築不可の買取実績・全国対応力で評価される有力候補ですが、PRであることを踏まえたうえで比較してください。

順位	社名	評価	得意分野	対応エリア	接道・道路種別の見立て	詳細
1	ホームスタッフ	再建築不可の相談特化	再建築不可、共有名義、空き家	全国	○	詳細
2	銀座不動産	東京23区の困難案件に強み	再建築不可、事故物件、空き家	全国	○	詳細
3	リバイヴ	再建築不可・築古空き家特化	再建築不可、空き家、築古物件	全国	○	詳細
4	AlbaLink	全国22拠点のスケール対応	再建築不可、事故物件、共有持分、空き家	全国	○	詳細
5	ネクスウィル ★PR	共有持分・法的整理に強み	共有持分、再建築不可、空き家、借地	全国	○	詳細
6	ネクサスプロパティ ★PR	事故物件・訳あり全般対応	事故物件、再建築不可、共有持分	全国	○	詳細
7	英青リアルティ	首都圏の権利関係トラブル整理	再建築不可、事故物件、権利関係	首都圏	○	詳細
8	ティー・エム・プランニング	東京・神奈川のスピード買取	再建築不可、事故物件	首都圏	△	詳細
9	トレス	横浜・川崎エリア密着	再建築不可、共有持分、借地権	首都圏	△	詳細
10	パトリ	借地権・底地も含めた総合対応	再建築不可、借地権、底地、共有持分	首都圏	○	詳細
11	大成総合不動産	埼玉県内の境界・築古に強み	再建築不可、境界問題、築古物件	首都圏	△	詳細
12	伊勢ハウジング	大阪・兵庫の連棟・長屋に特化	再建築不可、連棟、築古、狭小地	関西	○	詳細
13	八清	京都の京町家再生・路地奥物件	再建築不可、京町家、古家	関西	○	詳細
14	野村商会	関西の老朽・連棟の現状買取	再建築不可、連棟、老朽物件	関西	△	詳細
15	ハウスネットワーク	吹田・摂津エリア密着	再建築不可、空き家	関西	△	詳細

比較表の見方——「接道・道路種別の見立て」欄を重視する理由

再建築不可物件の買取で、業者の実力を分ける最も重要な要素が「接道・道路種別の見立て」です。

再建築不可の原因は物件ごとに異なりますが、大きく分けると以下の4タイプがあります。このタイプによって、買取の可能性や価格が大きく変わります。

タイプ	状況	買取の可能性	価格への影響
42条2項道路	幅4m未満だが建築基準法上の道路。セットバック（中心線から2m後退）すれば再建築可能	比較的高い	セットバック後の敷地が十分なら価格下落は限定的
私道接続	私道に接しているが、42条1項5号（位置指定道路）に該当せず、通行承諾も未取得	中程度	通行承諾・掘削承諾の取得可否で変動
袋地・旗竿地	道路に全く接していない、または通路部分のみ接道	低い〜中程度	43条2項認定/許可の見込み次第で大きく変わる
連棟・長屋	隣家と壁を共有。単独建て替えが物理的に不可能で、事実上の再建築不可	ケースによる	隣家の状況・地域性で判断

比較表の「接道・道路種別の見立て」欄は、業者が以下の判断を自社でできるかを示しています。

• 接している道が建築基準法上の道路（42条1項各号・2項道路）か、単なる私道・通路か
• 42条2項道路であればセットバック（中心線から2m後退）が必要か、後退後の敷地は建築可能か
• 43条2項第1号の認定、または第2号の許可が取れる見込みがあるか
• 隣地買い増しや通路の通行承諾で再建築可能化できる余地があるか

この見立てができるかどうかで、買取の可否だけでなく、買取価格にも大きな差が出ます。一般の不動産会社では「接道がないので売れません」で終わってしまうケースでも、道路種別や許可の可能性を見極められる業者であれば、出口を見つけられることがあります。

比較表の記号の意味は以下の通りです。

• ○：自社で接道・道路種別の見立てが可能。再建築不可への明示的な対応実績あり
• △：再建築不可の買取対応はあるが、接道見立ての詳細は要確認
• −：情報なし

【全国対応】再建築不可に強い買取業者6社の詳細

ここからは、全国対応で再建築不可物件の買取実績がある6社を、順位順に詳しく見ていきます。上位4社は非PRの再建築不可特化型、5〜6位はPR社ですが、いずれも全国規模の買取実績がある有力候補です。

1位 株式会社ホームスタッフ（再建築不可物件・買取PRO）

評価：Aランク｜非PR

「再建築不可物件・買取PRO」を運営する株式会社ホームスタッフは、再建築不可に特化した買取サービスを展開しています。共有名義や空き家など、通常の仲介で売りにくい不動産の整理全般に対応し、全国からの相談を受け付けています。

強み

• 再建築不可に明示的に特化したサービスブランドを持ち、接道・道路種別の見立てを自社で行う
• 非PRでありながら、訳あり不動産買取の専業メディアで複数回上位に紹介される実力
• 全国対応のため、地方の再建築不可物件でも相談可能

こんな人に向く

• 「再建築不可」とだけ言われて詳細な見立てを受けていない人
• まずは広告の影響を受けていない中立な業者から比較を始めたい人
• 地方在住で、全国対応の業者を探している人

2位 株式会社 銀座不動産

評価：Aランク｜非PR

株式会社銀座不動産は、東京23区を中心に再建築不可や事故物件の買取を積極的に手がける業者です。再建築不可物件の売買ノウハウを明示的に打ち出しており、接道義務にまつわる出口戦略の提案に強みを持ちます。全国対応ではありますが、東京都内の案件に特に精通しています。

強み

• 東京23区の狭小地・接道不良物件の取扱実績が豊富
• 再建築不可の売却に関するノウハウ記事を自社発信しており、説明の透明性が高い
• スピード感のある査定・買取対応

こんな人に向く

• 東京都内に再建築不可物件を持つ人
• 接道状況が悪く「一般仲介では無理」と言われた人
• 早い段階で現金化のめどをつけたい人

3位 株式会社リバイヴ（訳アリ不動産買取ドットコム）

評価：Aランク｜非PR

「訳アリ不動産買取ドットコム」を運営する株式会社リバイヴは、再建築不可物件に特化した全国対応の買取業者です。相続空き家や築古家屋の買取実績も豊富で、老朽化と接道不良が重なった物件でも出口を見つけるノウハウを持ちます。最短48時間での買取対応を謳っており、早期処分を求めるケースに適しています。

強み

• 再建築不可に明示特化し、築古空き家との複合案件にも対応
• 全国どこでも最短48時間のスピード買取を打ち出す
• 相続で引き継いだ空き家の整理文脈に強い

こんな人に向く

• 再建築不可かつ老朽化した空き家を相続した人
• 遠方の物件で、早急に処分のめどをつけたい人
• 築年数が古く、建物の価値がほぼない物件の所有者

4位 株式会社AlbaLink（アルバリンク）

評価：Sランク

全国22拠点（2026年1月時点）を展開し、47都道府県すべてに対応。再建築不可のほか、事故物件・共有持分・空き家など訳あり不動産全般の買取を行っています。東証グロース市場に上場し、再建築不可物件については専用の買取事業ページを設けており、接道・道路種別の見立ても自社で行います。

強み

• 全国22拠点・47都道府県対応。地方の再建築不可でも現地スタッフが対応可能
• 年間相談実績20,000件超の豊富な査定実績
• 最短2日で買取可能。スピード面で業界トップクラス

こんな人に向く

• 全国どこでも対応してほしい人
• 実績数値が明確な企業に安心感を求める人
• 再建築不可に限らず、複数の訳あり要素が重なっている物件の所有者

5位 株式会社ネクスウィル（ワケガイ）★PR

評価：Sランク｜PR

※ネクスウィルは当サイトに広告を出稿しているPR企業です。「ワケガイ」ブランドで知られる株式会社ネクスウィルは、共有持分や再建築不可物件、空き家などの訳あり不動産買取を全国で展開しています。法的知識や専門知識を活かした権利関係の整理に強みがあり、特に共有持分と再建築不可が重なる複合案件で力を発揮します。全国空き家対策協議会にも参画しており、空き家問題への取り組みも積極的です。

強み

• 共有持分・再建築不可・空き家の複合案件に法的知見で対応
• 全国空き家対策協議会参画。自治体との連携実績あり
• 訳あり不動産買取に専門特化したブランド運営

こんな人に向く

• 共有持分と再建築不可が重なっている物件の所有者
• 権利関係が複雑で、法的な整理が必要なケース
• 空き家対策の文脈で自治体と連携できる業者を探している人

6位 株式会社ネクサスプロパティマネジメント（ラクウル） ★PR

評価：Sランク｜PR

※ネクサスプロパティマネジメントは当サイトに広告を出稿しているPR企業です。事故物件・再建築不可・共有持分など、訳あり不動産全般の買取を全国規模で手がける業者です。事故物件対応で高い知名度を持ちますが、再建築不可物件の買取にも積極的で、接道不良や未接道の案件でも現状のままの買取に対応しています。

強み

• 事故物件・再建築不可・共有持分の3分野で全国対応
• 複数の訳あり要素が重なる物件でもワンストップで相談可能

こんな人に向く

• 再建築不可に加えて、事故物件や他の訳あり要素が重なる物件の所有者
• 複数業者に分散して相談する手間を省きたい人

【首都圏】再建築不可に強い買取業者5社の詳細

首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の再建築不可物件は、私道接道・旗竿地・狭小地・古家といった地域特性が色濃く出ます。特に東京23区や横浜・川崎では、古くからの住宅密集地で42条2項道路に接する狭小地や、私道の通行承諾が未取得のケースが多く見られます。ここで紹介する5社は、そうした首都圏特有の再建築不可案件に実績を持つ業者です。

7位 株式会社英青リアルティ

評価：Aランク｜非PR

株式会社英青リアルティは、首都圏の再建築不可・事故物件・権利関係トラブル案件に特化した買取業者です。接道・道路種別の見立てに加え、権利関係の整理まで一貫して対応できる点が特徴です。

強み

• 首都圏の再建築不可と権利関係トラブルが重なる複合案件に強い
• 接道見立てと権利整理を同一社内で完結できる

こんな人に向く

• 再建築不可＋共有名義・相続登記未了など権利問題を抱える首都圏の所有者
• 東京23区・神奈川で接道不良の古家を手放したい人

8位 株式会社ティー・エム・プランニング

評価：Aランク｜非PR

東京・神奈川エリアを中心に、再建築不可や事故物件のスピード買取に対応する業者です。再建築不可の買取実績はありますが、接道・道路種別の見立てについては、相談時にどこまで対応可能かを確認することをおすすめします。

強み

• 東京・神奈川の再建築不可物件の買取実績
• 相談から買取までのフットワークが軽く、レスポンスが早い

こんな人に向く

• 東京都・神奈川県で、とにかく早く手放したい人
• 再建築不可であることは確定しており、買取可否の判断を急ぎたい人

9位 トレス株式会社

評価：Aランク｜非PR

横浜市・川崎市を中心に、再建築不可・共有持分・借地権など、さまざまな訳あり要素を持つ物件の買取に対応する地域密着型の業者です。

強み

• 横浜・川崎エリアの狭小地・旗竿地・私道接道の事情に精通
• 再建築不可と借地権・共有持分が絡む複合案件にも対応

こんな人に向く

• 横浜市・川崎市周辺で再建築不可物件を抱える人
• 借地権や共有持分が重なるため、首都圏の地域事情に詳しい業者に任せたい人

10位 株式会社パトリ

評価：Aランク｜非PR

首都圏で再建築不可・借地権・底地・共有持分の買取を手がける業者です。借地権や底地といった土地の権利関係と、再建築不可が絡む複合案件に強みを持ちます。接道・道路種別の見立ても自社で行い、出口戦略を提案できる体制を取っています。

強み

• 再建築不可＋借地権・底地という複合案件に強い
• 接道見立てと権利整理を一貫して対応

こんな人に向く

• 借地上の建物が再建築不可で、地主承諾も必要なケース
• 底地（貸地）の一部が再建築不可の私道に接しているケース

11位 株式会社大成総合不動産（タイセーホームズ）

評価：Aランク｜非PR

埼玉県を中心に、再建築不可や境界問題、築古収益物件の整理に対応する地域密着型の業者です。隣地との境界トラブルや越境問題を抱える再建築不可物件でも、現地調査から丁寧に対応します。

強み

• 埼玉県内の再建築不可・境界未確定案件に地域密着で対応
• 築古収益物件の出口戦略にも知見あり

こんな人に向く

• 埼玉県内に再建築不可物件を持ち、境界問題も抱える人
• 地域に根差した業者に相談したい人

【関西】再建築不可に強い買取業者4社の詳細

関西（大阪・京都・兵庫・奈良を中心）の再建築不可物件には、連棟住宅・長屋・京町家・路地奥物件など、地域固有の建築形態が多く存在します。特に注意したいのが連棟・長屋です。隣家と壁を共有するため、一軒だけを単独で建て替えることが物理的に不可能で、接道義務とは別の理由で「事実上の再建築不可」となります。大阪や兵庫の下町にはこうした連棟が多く残っており、この地域特性を理解している業者を選ぶことが適正な査定につながります。

12位 伊勢ハウジング株式会社

 

評価：Aランク｜非PR

大阪府・兵庫県で、再建築不可や連棟住宅、築古物件の買取に特化した業者です。連棟・長屋の切り離し問題や狭小地の接道判断など、関西圏の再建築不可に特有の課題に精通しています。

強み

• 大阪・兵庫の連棟住宅・長屋・築古物件の買取実績が豊富
• 即日査定対応で、早期現金化を希望するケースに適する

こんな人に向く

• 大阪府・兵庫県で連棟・長屋・築古の再建築不可物件を抱える人
• 関西の狭小地特有の接道問題に詳しい業者を探している人

13位 株式会社八清

評価：Aランク｜非PR

京都市下京区に本社を置く株式会社八清は、京町家の再生・再建築不可物件の買取再販で長年の実績を持つ関西有数の専門業者です。一級建築士が在籍し、43条2項許可や連担建築物設計制度（建築基準法第86条第2項）の活用など、建築基準法上の制度を組み合わせた高度な出口戦略を提案できる点が、他の業者と一線を画します。特に、路地奥の再建築不可京町家を86条2項の認定により新築住宅として再生した「甦る路地」プロジェクトは、京都の建築行政・景観規制を熟知する八清ならではの実績です。

強み

• 京町家・路地奥物件・古家の買取再販で豊富な実績
• 一級建築士在籍。43条2項許可や86条2項（連担建築物設計制度）の活用による出口提案が可能
• 京都市内の建築行政・景観規制にも精通

こんな人に向く

• 京都市内・近郊で京町家や路地奥の再建築不可物件を所有する人
• 単純な買取ではなく、建築基準法の制度を活用した出口を検討したい人
• 京都の景観規制や建築行政を理解した業者に相談したい人

14位 株式会社野村商会

評価：Bランク｜非PR

大阪府東大阪市に本社を置き、「訳あり不動産買取本舗 野村屋」の屋号で関西6府県（大阪・奈良・和歌山・兵庫・京都・滋賀）の再建築不可・連棟・老朽物件の買取を手がけます。最短3日での現金化を謳い、スピード感のある買取対応が強みです。接道・道路種別の見立ての詳細については、相談時に確認するとよいでしょう。

強み

• 関西6府県をカバーし、連棟・老朽化物件の現状買取に対応
• 最短3日現金化のスピード感

こんな人に向く

• 大阪・奈良・兵庫などで、連棟・老朽化した再建築不可物件を早く処分したい人
• 関西広域での対応を希望する人

15位 株式会社ハウスネットワーク

評価：Bランク｜非PR

大阪府吹田市・摂津市周辺を地盤とする地域密着型の買取業者です。空き家や再建築不可物件を中心に、地域の不動産事情をよく理解した対応が特徴です。

強み

• 吹田・摂津エリアの再建築不可・空き家に地域密着で対応
• 地元密着ならではの細やかな現地調査

こんな人に向く

• 吹田市・摂津市周辺で再建築不可の空き家を抱える人
• 大手より地域密着型の細やかな対応を重視する人

再建築不可物件の買取業者を選ぶ5つの基準

ここまで15社を紹介してきましたが、最終的にどの業者に相談するかは、物件の状況と何を優先するかによって変わります。以下の5つの基準で、各業者の対応力をチェックしてください。

基準① 再建築不可物件の買取実績・対応の明示があるか

「訳あり不動産全般を買い取ります」としている業者と、「再建築不可物件を買い取ります」と明示している業者では、対応力に差が出ます。後者のほうが、接道・道路種別の見立てや買取後の出口戦略に習熟している可能性が高いため、再建築不可が主たる訳あり要素の場合は、「再建築不可」を明示的に打ち出している業者を優先して検討することをおすすめします。

確認すべき質問例：「再建築不可物件の買取は年間どのくらいの件数がありますか？」「再建築不可の事例があれば教えてください」

基準② 接道義務・道路種別・43条2項認定/許可の確認に対応できるか

再建築不可物件の買取で最も重要なのが、この基準です。

具体的には、以下の項目を業者が確認できるかをチェックしてください。

• 接している道が建築基準法第42条で定義される「道路」かどうか
• 42条2項道路の場合、セットバック（道路中心線から2m後退）の要否と後退後の敷地の建築可否
• 建築基準法第43条第2項第1号の「認定」が受けられる見込みがあるか
• 同第2号の「許可」が受けられる見込みがあるか（建築審査会の同意が必要なため、第1号よりハードルが高い）
• 隣地買い増しや通行承諾の取得交渉が可能か

「接している道が建築基準法上の道路かどうか」は、最終的には自治体の建築指導課でしか確定できません。業者が「おそらく大丈夫」と口頭で言っても、役所調査を経ずに判断している場合は注意が必要です。

確認すべき質問例：「役所の建築指導課への道路種別の照会は御社で行ってくれますか？」「役所調査の結果は書面で共有してもらえますか？」

基準③ 現状のまま買取できるか（残置物、老朽化、境界未確定など）

再建築不可物件は空き家化しているケースが多く、残置物（家具・家財）や老朽化、境界の未確定といった問題を同時に抱えていることがよくあります。

買取業者によっては「残置物の撤去は売主負担」「境界確定後に買取」といった条件をつける場合があります。追加費用が発生するかどうか、現状のまま引き渡せるかどうかを事前に確認しておくことが、想定外の出費を防ぐポイントです。

確認すべき質問例：「残置物があるのですが、撤去費用はどちらが負担になりますか？」「境界が未確定なのですが、確定前でも買取は可能ですか？」

基準④ 査定額の根拠を説明してくれるか

再建築不可物件の買取価格は、接道状況・建物状態・立地などで大きく変わります。同じ物件でも業者によって査定額に差が出やすいため、「なぜこの価格になるのか」の根拠を説明してくれる業者を選ぶことが重要です。

査定額の根拠を言語化できない業者は、以下のいずれかの可能性があります。

• 再建築不可物件の評価ノウハウが不足している
• 出口戦略（買取後にどう処理するか）が明確でない
• 相場感だけで価格を出しており、物件固有の価値を見落としている

確認すべき質問例：「この査定額の根拠を、道路種別・接道状況・建物状態の3つの観点から説明してもらえますか？」「買い取った後、どのような出口を想定していますか？」

基準⑤ 契約条件・費用・免責範囲を事前に明示してくれるか

買取契約では、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の免責範囲や、測量費用・解体費用・残置物撤去費用などの負担者が誰になるかが重要な確認点です。契約前にこれらの条件を書面で明示してくれる業者を選びましょう。

確認すべき質問例：「契約前に費用負担の一覧を書面でいただけますか？」「契約不適合責任の免責範囲はどこまでですか？」

以上の5基準についての詳細は、当サイトの評価基準ページでも解説しています。

再建築不可物件の買取でよくある詰まりポイントと対処法

再建築不可物件の買取では、業者選び以前に、物件の状況そのものが原因で前に進めなくなるケースが少なくありません。編集部に寄せられる相談から、特に多い詰まりポイントとその対処法をまとめました。

詰まり① 「再建築不可＝売れない」と思い込んで放置している

典型的なケース：一般の不動産会社に「接道がないので売れません」とだけ言われ、それ以上動けずに数年が経過。その間に建物の老朽化が進み、さらに価値が下がっている。

対処法：一般の不動産会社の「売れない」は「仲介では売れない」という意味であることがほとんどです。再建築不可に強い買取業者であれば出口を作れる可能性があります。まずは本記事の比較表で「接道・道路種別の見立て」が○の業者に相談してみてください。

詰まり② 道路種別がわからないまま査定を依頼している

典型的なケース：接している道が建築基準法上の道路なのか私道なのかも確認せず、ネット上の買取相場（「周辺相場の5〜7割」）だけを信じて期待値を設定。実際の査定額とのギャップにショックを受ける。

対処法：査定を依頼する前に、まずはご自身で物件所在地の自治体（建築指導課）に「この土地が接する道は建築基準法第42条の道路ですか？」と確認することをおすすめします。これを知っているだけで、業者の見立ての正確さを判断する材料になります。

詰まり③ 連棟・長屋の「切り離し不可」を見落としている

典型的なケース：大阪や兵庫の連棟住宅を相続したが、隣家と壁を共有しているため単独での建て替えが不可能なことに気づいていない。そもそも接道以前の問題で、「事実上の再建築不可」であることを理解せずに仲介に出して時間を浪費する。

対処法：連棟・長屋の場合は、接道義務の有無にかかわらず建て替えに制約があります。この地域特性を理解している買取業者（伊勢ハウジング、野村商会など）に最初から相談するのが近道です。

詰まり④ 「リフォームすれば住める」と楽観している

典型的なケース：再建築不可でも小規模リフォームなら自由と考え、建物を維持し続ける。しかし2025年4月以降、木造戸建の大規模リフォーム（主要構造部の一種以上について過半の修繕・模様替）には建築確認が必要になり、再建築不可物件では確認が下りない可能性が高い。

対処法：水回り交換や内装変更程度の小規模修繕は可能ですが、構造に関わるリフォームは事実上できなくなります。リフォーム前提で物件を維持するより、買取による早期処分を検討するタイミングと言えます。

再建築不可物件が買取で売れる仕組み

なぜ一般仲介では売れにくいのか

再建築不可物件が一般の仲介で売れにくい理由は、主に次の3つです。

1. 住宅ローンが組みにくい——金融機関は担保評価の際に「再建築可能か」を重視します。再建築不可物件は担保価値が低く評価されるため、買主がローンを組めず、結果として買い手が限られます。
2. 建て替えができない——将来建て替えたい時にできないという制約が、居住用としての魅力を大きく下げます。
3. 火災保険・地震保険の制約——保険会社によっては、再建築不可物件の火災保険引き受けを渋るケースがあります。

編集部が受ける相談でも、「不動産会社に行ったら接道がないので売れませんと言われた」という声は非常に多く寄せられます。しかし、「売れない」と言われた物件でも、次のセクションで説明する専門買取業者の出口戦略によって買取が成立するケースは少なくありません。

専門買取業者はどう出口を作るのか

再建築不可物件を買い取る業者は、いくつかの出口戦略を持っています。

• 現状のまま賃貸運用——再建築不可でも、既存建物をリフォームして賃貸に回すことは可能な場合があります（小規模修繕の範囲であれば建築確認は不要）。買取業者が賃貸需要のあるエリアと判断すれば、この出口が成立します。
• 隣地所有者への売却——隣地所有者にとっては、敷地を一体化できれば利用価値が高まるため、一般市場より高い価格で売れる可能性があります。買取業者は隣地所有者との交渉ルートを持っているケースもあります。
• 接道条件の整理による再建築可能化——42条2項道路のセットバックや、43条2項の認定・許可取得、隣地の一部買い増しなどによって、再建築可能な状態に変えられる余地がある場合、業者はその手続きを見越して買い取ります。
• 収益物件化・事業用利用——駐車場・資材置き場・農地など、建築を前提としない土地利用に転換する出口もあります。

43条2項「1号認定」と「2号許可」の違い

再建築不可物件の出口で最も重要な論点のひとつが、建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可です。旧称「43条但し書き」として知られていますが、現行制度では以下の2つのルートに分かれており、難易度が大きく異なります。

	第1号（認定）	第2号（許可）
手続き主体	特定行政庁	特定行政庁
建築審査会同意	不要	必要
主な対象	敷地周囲に広い空地があり、交通・安全・防火・衛生上支障がないケース	それ以外で総合的に判断して支障がないケース
難易度	比較的低い（技術的基準への適合が主）	高い（建築審査会の個別審査）
所要期間目安	約4週間	審査会日程により変動。数か月かかることも

第2号許可は建築審査会の同意が必要であり、第1号認定より格段にハードルが高いことを理解しておいてください。「43条但し書きで再建築可能になる」と簡単に言う業者には、どちらのルートを想定しているのか、許可取得の具体的な見込みはどの程度かを必ず確認しましょう。

また、「再建築可能化できる」と断定する業者には注意が必要です。43条2項の認定・許可は自治体の判断に委ねられており、確実に取得できるとは限りません。隣地買い増しも隣地所有者の協力が前提であり、必ず成立するものではありません。出口の見込みについて、楽観的な説明だけをする業者は避け、リスクも含めて説明してくれる業者を選んでください。

また、2025年4月以降は建築基準法の改正（4号特例の縮小）により、木造2階建て以下の戸建住宅でも、大規模なリフォーム（主要構造部の一種以上について過半の修繕・模様替）を行う場合には建築確認手続きが必要になりました。再建築不可物件では、大規模リフォームの建築確認が下りない可能性があるため、「建て替え不可でもリフォームすれば大丈夫」という単純な考え方は通用しなくなっています（参考：国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直しについて」）。

仲介と買取、どちらを選ぶべきか

再建築不可物件でも、接道条件が比較的良好で、建物の状態が良く、立地に恵まれている場合は、仲介で売却できる可能性がゼロではありません。以下の表で、どちらが向いているかを整理します。

判断軸	仲介が向いているケース	買取が向いているケース
売却までの期間	半年〜1年以上かけられる	1〜3か月以内に現金化したい
売却価格	高値を狙いたい	相場より安くても早さ・確実性を優先
物件の状態	建物が比較的良好で、接道条件に改善余地がある	老朽化・残置物・接道不良が重なり、一般買主には訴求しにくい
近隣への周知	気にしない	近隣に知られたくない
契約不適合責任	売主として一定の責任を負う	買取では免責となるケースが多い
手間	買主探し・内覧対応・交渉が必要	業者に任せられる

再建築不可物件の買取価格の考え方

買取価格を決める5つの階層

再建築不可物件の買取価格は、「周辺更地価格の何割」といった一律の計算式では決まりません。以下の5階層の要因が複合的に関係します。

階層	要因	影響度	確認方法
第1層（最重要）	建築基準法上の道路に接しているか／接道幅は2m以上か	大	自治体の建築指導課で道路種別を確認
第2層（改善可能性）	43条2項認定/許可の見込み／セットバック要否／隣地買い増し余地	大	自治体の建築指導課＋買取業者の見立て
第3層（現況）	建物の老朽度／残置物／雨漏り／シロアリ／傾き	中	現地調査・目視確認
第4層（市場性）	立地／駅距離／賃貸需要／地域性（都心の狭小地か郊外か）	中	周辺の賃貸・売買事例を調査
第5層（権利関係）	私道持分／通行承諾の有無／共有者の有無／相続登記の状態	小〜中	登記簿謄本・公図・現地調査

特に、第1層と第2層で明確な差が出ます。建築基準法上の道路に2m以上接している42条2項道路（セットバックのみで再建築可能）なのか、全く道路に接していない袋地なのかでは、買取価格に大きな開きが生じます。

ネット上で見かける「再建築不可物件の買取相場は周辺相場の5〜7割」といった目安は、あくまで参考程度にとどめ、実際の価格は複数社の査定を比較して判断してください。

少しでも高く売るためにできること

再建築不可物件の買取価格を少しでも上げるために、売主側でできることもあります。

• 建築確認済証・検査済証を探す——書類があるだけで、建物の適法性が証明され、買取業者の出口戦略の幅が広がります。
• 残置物を可能な範囲で片付ける——撤去費用が買取価格から差し引かれることを防げます。
• 役所であらかじめ道路種別を確認しておく——自治体の建築指導課で「建築基準法上の道路かどうか」を事前に確認しておくと、業者との価格交渉の材料になります。
• 隣地所有者との関係を整理しておく——隣地買い増しや通行承諾がスムーズに進む可能性が高いほど、買取価格は上がります。
• 複数社の査定を比較する——再建築不可物件は業者による査定額の差が出やすいため、1社だけで決めず、最低3社に査定を依頼することが大切です。

買取のメリット・デメリット

メリット

• 仲介で売れにくい物件でも売却できる可能性がある——一般市場では買い手がつかない再建築不可物件でも、専門買取業者であれば出口を見つけられる場合があります。
• 現状のまま手放しやすい——残置物・老朽化・接道不良などをそのまま引き継いでもらえるケースが多いため、売主側の準備負担が軽減されます。
• 売却までの期間を短縮しやすい——最短2日〜数週間で現金化できる業者もあり、固定資産税や管理負担を早く止められます。
• 契約不適合責任の負担を軽減できる場合がある——買取では「現状有姿」での引き渡しとなり、売主の契約不適合責任が免責となるのが一般的です。
• 近隣対応・権利関係の整理を業者側に任せやすい——境界確認、隣地交渉、私道の通行承諾取得などを買取後に業者が行ってくれるため、売主の負担が減ります。

デメリットと注意点

• 仲介より買取価格は低くなりやすい——業者は買取後の出口戦略やリスクを織り込んで価格を出すため、一般市場の成約価格より低くなるのが通常です。
• 業者によって査定額に差が出やすい——接道見立ての巧拙や出口戦略の幅によって、同じ物件でも業者間で価格差が生じます。1社だけの査定で決めず、複数社比較が必須です。
• 接道や道路種別の見立てが甘い業者だと適正評価されない——「再建築不可ですね、ではこの価格で」と、道路種別を精査せずに査定額を出す業者では、物件の本来の可能性が見落とされるリスクがあります。
• 43条2項許可や再建築可能化を過度に期待すると判断を誤る——許可取得や隣地買い増しは確実ではなく、期待先行で動くと「思ったより安かった」という結果になりかねません。
• 不透明な費用・手数料・契約条件には注意が必要——測量費用や解体費用を売主負担とする条件や、契約不適合責任の免責範囲が不明確な契約には警戒してください。

売却の流れと必要書類

買取までの6ステップ

1. 物件資料を集める——登記簿謄本、固定資産税納税通知書、公図、地積測量図、建物図面などを手元に用意します。建築確認済証・検査済証が見つかれば、それも揃えます。
2. 複数の買取業者に査定依頼——最低3社、できれば5社程度に査定を依頼します。同じ資料を各社に共有することで、条件の横比較がしやすくなります。
3. 現地調査・役所調査・道路調査——業者が現地を訪問し、建物の状態や接道状況を確認します。この段階で役所の建築指導課に道路種別を照会するかどうかが、業者の見立て力を見極めるポイントです。
4. 査定額と条件の比較——価格だけでなく、契約条件（費用負担、免責範囲、決済までの期間）も含めて比較します。
5. 売買契約——条件に納得したら売買契約を締結します。契約書の内容は必ず事前に確認し、不明点は契約前に解消しておきます。
6. 決済・引き渡し——決済日に残代金を受け取り、物件を引き渡します。所有権移転登記は業者側で行うのが一般的です。

手元に用意しておきたい書類一覧

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産税納税通知書
• 公図
• 地積測量図
• 建物図面
• 建築確認済証・検査済証（あれば）
• 私道持分や通行承諾に関する資料（あれば）
• 相続登記関係書類（相続物件の場合）
• 本人確認書類、印鑑証明書

書類が揃っていなくても査定依頼は可能ですが、揃っているほどスムーズに進みます。特に建築確認済証・検査済証があるかどうかは、買取価格にも影響するため、可能な限り探しておくことをおすすめします。

よくある疑問（FAQ）

Q1. 再建築不可物件でも買取業者に売れますか？

A. 売れる可能性はあります。一般の仲介では買い手がつきにくいため、再建築不可物件の取扱実績がある専門の買取業者に相談するのが現実的なルートです。ただし、すべての再建築不可物件が買取対象になるわけではなく、接道状況・建物状態・立地によって可否が分かれます。まずは複数社に査定を依頼し、買取可能かどうかを確認するところから始めてください。

Q2. 再建築不可物件の買取価格はどれくらいですか？

A. 物件ごとに大きく異なるため、一概には言えません。建築基準法上の道路に接しているかどうか、43条2項の認定・許可の見込み、建物状態、立地などの要因が複合的に関係します。ネット上の「周辺相場の5〜7割」といった目安に機械的に当てはめるのは避け、複数社に査定を依頼して実際の価格を比較することをおすすめします。

Q3. 43条2項の認定・許可があれば建て替えできますか？

A. 認定（第1号）または許可（第2号）を受ければ、接道義務の例外として建て替えが認められる可能性があります。ただし、認定・許可の基準や運用は自治体によって異なり、必ず取得できるとは限りません。特に第2号許可は建築審査会の同意が必要で、第1号認定よりハードルが高い点に注意が必要です。具体的な可能性については、自治体の建築指導課と買取業者の見立てを照らし合わせて判断してください（参考：横浜市「43条第2項ただし書の認定・許可基準」など、各自治体の運用をご確認ください）。

Q4. 再建築不可物件はリフォームなら自由にできますか？

A. 小規模な修繕（水回り交換・内装の張り替えなど、主要構造部に及ばない工事）であれば、建築確認は不要で可能です。ただし、2025年4月以降の建築基準法改正により、木造戸建住宅の大規模リフォーム（主要構造部の一種以上について過半の修繕・模様替）は建築確認手続きの対象になりました。再建築不可物件ではこの建築確認が下りない可能性があるため、「建て替え不可でも大規模リフォームなら自由」とは言えなくなっています。リフォームを検討する場合は、事前に建築士または自治体の建築指導課に確認してください。

Q5. 仲介と買取はどちらがよいですか？

A. 高値を狙うなら仲介も選択肢ですが、再建築不可物件では買い手が限られるため、売却までに時間がかかるのが一般的です。老朽化・接道不良・残置物などの問題が重なっている場合や、早期現金化を優先する場合は、買取が向いています。どちらがよいかは「価格」「スピード」「手間」「確実性」のどれを最も重視するかで判断してください。

Q6. 建築基準法上の道路かどうかは誰がどうやって調べるのですか？

A. 最終的な判断は、物件所在地の自治体（建築指導課）が行います。道路台帳や公図、現地調査をもとに「建築基準法第42条で定義される道路に該当するか」を確認します。買取業者が役所調査を代行してくれるかどうかも、業者選びの重要なポイントです。業者の口頭判断だけで「大丈夫」と決めつけず、必ず役所確認の結果を踏まえて判断してください。

Q7. セットバックが必要な42条2項道路とは何ですか？

A. 建築基準法第42条第2項で定められた道路で、幅員が4m未満でも建築基準法上の道路とみなされます。ただし、建て替え時には道路中心線から2m後退（セットバック）する必要があります。セットバック後の敷地が小さくなりすぎると、建ぺい率・容積率の制限によって希望する規模の建物が建てられなくなるケースもあるため、事前に建築士や自治体で確認が必要です。

Q8. 再建築不可物件をこのまま放置するとどうなりますか？

A. 空き家の状態で放置すると、管理不全空家（空家対策特別措置法 2023年改正で新設）、さらに進むと特定空家に指定されるリスクがあります。管理不全空家の段階で行政から勧告を受けると、住宅用地特例が解除され、固定資産税が更地評価となり最大約6倍に跳ね上がる可能性があります。例えば、固定資産税が年間10万円の住宅用地であれば、勧告後は年間約60万円に急増するケースも考えられます。特定空家に指定されると、行政による命令・代執行（強制的な解体）の可能性もあります。再建築不可の空き家をお持ちの場合は、こうしたリスクが顕在化する前に買取を含めた処分を検討することをおすすめします（参考：政府広報オンライン「空き家対策の強化」）。

地域別に再建築不可買取業者を探す

再建築不可物件の買取は、地域によって強い業者が異なります。特に、首都圏の私道・旗竿地・狭小地、関西の連棟・長屋・京町家といった地域特性を理解した業者に相談することが、適正な査定額を得るための近道です。

以下の地域別ページでは、さらにエリアを絞り込んで買取業者を探せます。

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再建築不可物件は「売れない」のではなく、「どの業者に相談するかで結果が変わる」不動産です。本記事で紹介した15社を出発点に、まずは自分の物件の状況に合った3社に査定を依頼し、価格と条件を比較することが、納得できる売却への最初の一歩です。

迷ったら、接道・道路種別の見立てに強く非PRで中立的な評価の高い上位3社——ホームスタッフ、銀座不動産、リバイヴ——から相談を始めてみてください。PR社であるAlbaLink、ネクスウィル、ネクサスプロパティマネジメントも、全国規模の実績と対応力で有力な選択肢です。

※本記事の順位付けは当サイトの評価基準に基づきます。最終的な業者選びは、必ず複数社の査定額と条件を比較したうえでご判断ください。なお、事故物件・孤独死・ゴミ屋敷に特化したマークスライフ株式会社（Sランク相当）や有限会社エステートリサーチ（Cランク相当）も訳あり不動産買取の選択肢として存在しますが、再建築不可への特化性が本ランキングの上位15社より弱いため、今回はランキング外としています。再建築不可以外の訳あり要素が重なる場合は、これらの業者も含めて比較検討することをおすすめします。