訳あり不動産の買取業者おすすめ15選｜事故物件・再建築不可・共有持分も対応可能な専門業者を比較

※本記事は2026年7月時点の公開情報に基づいています。

訳あり不動産は、一般の不動産仲介では売りにくくても、専門の買取業者に相談すれば売却できるケースが少なくありません。

事故物件、再建築不可、共有持分、借地権・底地、空き家、相続登記未了――これらは「訳あり不動産」と総称され、通常の不動産市場では買い手が限られます。ですが、リスクを見込んだうえで直接買い取る専門業者なら、現況のまま、周囲に知られにくく、早期に現金化できる可能性があります。

ただし、業者によって得意な訳あり類型や対応エリアは大きく異なります。1社だけに相談して「買えない」と言われて諦めるのが、最も避けるべきパターンです。本記事では、編集部が全国・首都圏・関西の主要15社を厳選し、「自分の物件タイプに合う業者をどう選ぶか」という視点で整理しました。

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訳あり不動産とは？まず自分の類型を確認する

「訳あり不動産」は法律上の定義がある言葉ではなく、売却や活用に何らかの支障がある不動産を指す実務上の総称です。まずは、自分の物件がどの類型に当たるかを知ることが、適切な相談先を選ぶ第一歩になります。

訳あり不動産の6つの代表類型

以下の6つが、特に相談件数の多い代表的な類型です。複数が重なるケースも珍しくありません。

類型	こんな物件が該当	売却を難しくする主な理由	知っておくべき制度
事故物件（心理的瑕疵）	自殺・殺人・孤独死・火災死亡などの発生した物件	買主の心理的抵抗、住宅ローン審査の厳格化	国交省ガイドライン（2021年10月）
再建築不可・接道不良	建築基準法上の道路に2m以上接していない土地	建替え不可で一般の買主がローンを組みにくい	建築基準法43条（但し書き許可）
共有持分・共有名義	相続や離婚で複数人が権利を持つ不動産	全体売却には共有者全員の同意が必要	民法249条〜258条（共有・分割請求）
借地権・底地	他人の土地を借りて建物を所有／土地だけを貸している	地主の承諾が必要、権利関係が複雑	借地借家法（承諾料・借地非訟）
空き家	相続したが使わない実家、長期間放置された住宅	老朽化・固定資産税の上昇・行政指導の対象	空家特措法（2023年12月改正）
相続登記未了・権利関係トラブル	名義が故人のまま、相続人が多数で遺産分割未了	2024年4月から登記義務化、過料リスク	不動産登記法164条（過料10万円以下）

あなたの物件はどのタイプ？簡易診断

以下のチェックリストで、自分の物件に当てはまる項目を確認してください。1つでもチェックがつけば、その類型の専門買取業者に相談する価値があります。

• □ 物件内で過去に自殺・殺人・孤独死・火災死亡があった → 事故物件
• □ 接する道路の幅が4m未満、または道路に2m以上接していない → 再建築不可・接道不良
• □ 兄弟・親族と不動産を共有している、名義が複数人 → 共有持分・共有名義
• □ 他人の土地に自分の建物が建っている、またはその逆 → 借地権・底地
• □ 相続したが誰も住んでおらず、長期間放置している → 空き家
• □ 名義が故人のままで登記を変えていない、相続人が多い → 相続登記未了
• □ 住宅ローンが払えず、抵当権がついたまま売却を考えている → 任意売却

複数の類型が重なるケースも

たとえば「相続した実家が空き家で、再建築不可、しかも兄弟と共有名義」といったケースは実際に多くあります。類型が重なると一般の仲介ではほぼ売却が難しくなりますが、専門買取業者であれば、複合的な問題もまとめて引き受けてくれる可能性があります。

一般仲介ではなぜ売りにくいのか、買取の仕組み

訳あり不動産が一般の仲介で売れにくい理由を理解すれば、専門買取業者の役割が見えてきます。

一般仲介が苦手な理由

一般の不動産仲介は、買主を広く募集し、住宅ローンを前提とした取引を行うのが基本です。しかし訳あり不動産では、以下の理由で買主が見つかりにくくなります。

• 住宅ローンが通りにくい：再建築不可や事故物件は、金融機関の担保評価が厳しく、買主がローンを組めない
• 買主の心理的抵抗が大きい：事故物件やゴミ屋敷は、内見の段階で敬遠される
• 権利関係の調整が必要：共有持分の全体売却には共有者全員の同意、借地権の売却には地主の承諾が必要で、交渉が長期化する
• 広告・販売活動による周囲への露出：仲介ではレインズ登録やチラシ・ネット広告などで物件情報が公開され、近所や親族に知られる可能性がある

専門買取業者のビジネスモデル

専門買取業者は、訳あり不動産が本来持つ価値を見極め、リスクを加味した価格で自ら買い取り、再販・賃貸化・権利整理・リフォーム・解体後の土地売却などで出口を作ります。

編集部が複数の業者にヒアリングしたところ、再建築不可でも「43条但し書き許可」（建築基準法に基づく特定行政庁の許可）で建て替え可能になるケースは少なくありません。この許可は、敷地が幅員4m以上の道路状の空間に2m以上接しているなどの条件を満たせば、自治体の建築窓口への事前相談から申請できます。「まずは自治体の建築窓口で接道や許可の可能性を確認してから判断する」のが現実的な進め方です。

専門業者には、このような建築規制の知識や、弁護士・司法書士・土地家屋調査士とのネットワークを持つところが多いため、買主を探す前の「問題の整理」から任せられるのが強みです。

仲介と買取の違い

比較項目	一般仲介	専門買取
売却先	一般の買主を募集	不動産会社が直接買取
売却までの期間	数か月〜1年以上かかることも	短ければ数週間〜1か月程度
売却価格	市場価格に近い水準を狙える	リスク・費用を差し引いた価格
物件の状態	清掃・修理・片付けが必要なケースが多い	現況のまま相談できる
周囲への露出	広告・レインズ登録で公開	直接取引のため露出を抑えやすい
権利調整	売主側で対応が原則	業者が代行・サポートする場合がある
仲介手数料	成約時に発生（上限：売買価格×3%＋6万円＋税）	原則不要
契約不適合責任	売主に責任が残るのが原則	免責特約が一般的

訳あり不動産の買取業者おすすめ15選【比較表】

以下に、編集部が厳選した15社を一覧で比較します。全国対応8社・首都圏4社・関西3社に分け、それぞれ得意な訳あり類型を明示しました。各社の詳細は、この後のセクションで順に紹介します。

順位	社名	評価	得意分野	エリア	事故物件	再建築不可	共有持分	借地権底地	空き家	相続未了
1	ネクスウィル★PR	S	共有持分・再建築不可・空き家	全国	○	○	○	○	○	○
2	ネクサスプロパティ★PR	S	事故物件・再建築不可・共有持分	全国	○	○	○	○	○	○
3	AlbaLink	S	再建築不可・事故物件・共有持分・空き家	全国	○	○	○	○	○	○
4	三条工務店	A	再建築不可・共有持分・借地権	全国	○	○	○	○	○	−
5	ランドメイト	A	共有持分・事故物件・相続未了	全国	○	○	○	−	○	○
6	クレイド	A	借地権・底地・再建築不可	全国	−	○	−	○	−	−
7	WISH	A	空き家・再建築不可	全国	○	○	−	−	○	−
8	恒和	B	相続・再建築不可・共有持分・借地権	全国	−	○	○	○	−	○
【首都圏】
9	英青リアルティ	A	再建築不可・事故物件・権利関係	首都圏	○	○	○	○	○	○
10	ブリリアント	A	借地権・底地・再建築不可	1都3県	−	○	−	○	−	−
11	ハウスクル	A	借地権・底地（地主交渉）	首都圏	−	−	−	○	−	−
12	蔵正地所	A	共有持分専門	1都3県	−	−	○	−	−	−
【関西】
13	TAOCC	A	事故物件・融資不可物件	関西	○	○	−	−	−	−
14	ワンダーホーム	A	借地権・底地・共有持分	関西	○	○	○	○	−	−
15	伊勢ハウジング	A	再建築不可・連棟住宅	大阪・兵庫	○	○	−	−	−	−

○＝対応（公式サイトまたは公開情報で確認できたもの）、−＝記載なし（対応していないとは限らない）。★PR＝広告掲載。評価基準はランキングポリシーをご覧ください。

【全国対応】おすすめ買取業者8社

ここからは、まず全国47都道府県に対応する買取業者8社を、評価の高い順に紹介します。

1位 株式会社ネクスウィル★PR

項目	内容
評価	Sランク
対応エリア	全国47都道府県
得意な訳あり類型	共有持分／再建築不可／空き家／ゴミ屋敷／事故物件／借地権・底地／相続未了
運営サービス	ワケガイ（訳あり物件買取）

強み

• 全国対応でありながら、共有持分の買取に特に強みを持ち、他の共有者に知られずに持分だけを売却できるスキームを整えている
• 再建築不可・空き家・ゴミ屋敷・事故物件まで幅広い訳あり類型をカバーしており、複合的な問題をまとめて相談できる
• 秘密厳守を徹底し、周囲に知られたくないケースでも相談しやすい体制

こんな人に向く：「まずはどこに相談してよいかわからない」という方。対応類型の広さから、最初の相談先として選びやすい全国業者です。

※本ページ掲載のPR対象企業です。

2位 株式会社ネクサスプロパティマネジメント★PR

項目	内容
評価	Sランク
対応エリア	全国
得意な訳あり類型	事故物件／再建築不可／共有持分／空き家／借地権・底地／相続未了
運営サービス	ラクウル

強み

• 東京都港区赤坂に拠点を置き、投資家ネットワークを活かした再販ルートを持つ
• 事故物件の買取実績が豊富で、心理的瑕疵の内容や特殊清掃の有無などを踏まえた現実的な査定が期待できる
• 営業時間が7:00〜22:00と長く、仕事の合間にも相談しやすい

こんな人に向く：事故物件や再建築不可の買取経験が豊富な業者を探している方。投資家ネットワークを活かした出口戦略が強みです。

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3位 株式会社AlbaLink

項目	内容
評価	Sランク
対応エリア	全国47都道府県
得意な訳あり類型	再建築不可／事故物件／共有持分／空き家／借地権・底地／相続未了
運営サービス	訳あり物件買取プロ

強み

• 東証グロース上場企業として情報開示やコンプライアンス体制が整っており、はじめての買取相談でも安心感がある
• 年間3,000件以上の相談実績を持ち、再建築不可・事故物件・空き家・共有持分のいずれも対応可能
• 全国47都道府県対応で、地方の物件でも相談を断られにくい

こんな人に向く：上場企業の信頼性を重視したい方。相談実績の豊富さから、多様な訳あり類型に幅広く対応できる点も魅力です。

4位 株式会社三条工務店

項目	内容
評価	Aランク
対応エリア	全国（大阪府摂津市に拠点）
得意な訳あり類型	再建築不可／共有持分／借地権／空き家／事故物件
運営サービス	トラブル物件買取センター

強み

• 再建築不可物件の買取に特に実績があり、建築基準法43条但し書き許可の可能性まで含めて査定
• 工務店としての建築ノウハウを活かし、解体・リフォーム・建て替えまで見据えた出口設計ができる
• 共有持分や借地権にも対応し、関西圏を中心に全国へ対応範囲を広げている

こんな人に向く：再建築不可や接道不良の物件を所有している方。建築知識のある業者に現実的な可能性を判断してほしいケースに適しています。

5位 株式会社ランドメイト

項目	内容
評価	Aランク
対応エリア	全国（兵庫県尼崎市に拠点）
得意な訳あり類型	共有持分／事故物件／相続未了／空き家／再建築不可
運営サービス	お住い買取隊

強み

• 共有持分の買取に強みを持ち、他共有者と連絡が取れない・関係が悪いなどの難しいケースにも対応
• 事故物件・相続未了物件の買取実績もあり、権利関係が複雑な案件でも積極的に引き受け
• 全国対応で地方の物件も相談可能

こんな人に向く：共有名義の不動産を早く整理したい方。他共有者との関係に悩んでいる場合の相談先として検討したい業者です。

6位 株式会社クレイド

項目	内容
評価	Aランク
対応エリア	全国（東京都千代田区に拠点）
得意な訳あり類型	借地権／底地／再建築不可
運営サービス	訳あり不動産 専門買取

強み

• 借地権・底地の買取に特に強みを持ち、地主交渉や承諾料の調整が必要なケースにも対応
• 地方を含む全国エリアで、借地権付き建物や底地の査定実績がある
• 再建築不可物件の買取も手掛け、接道問題の解決まで含めた提案が可能

こんな人に向く：借地権や底地の売却で地主交渉に不安がある方。借地・底地の売買実務に詳しい業者を探している場合に適しています。

7位 株式会社WISH

項目	内容
評価	Aランク
対応エリア	全国
得意な訳あり類型	空き家／再建築不可／事故物件
運営サービス	空き家買取くん

強み

• 空き家の買取に特化したサービス「空き家買取くん」を運営し、全国の空き家相談に対応
• 残置物・ゴミ・老朽化が進んだ空き家でも、現況のまま買取査定が可能
• 再建築不可や事故物件にも対応し、空き家に複数の訳あり要素が重なるケースも相談できる

こんな人に向く：相続した実家や長期間放置した空き家を早く手放したい方。特に残置物の処理や老朽化が気になる場合の相談先です。

8位 株式会社 恒和

項目	内容
評価	Bランク
対応エリア	全国
得意な訳あり類型	相続／再建築不可／共有持分／借地権
運営サービス	訳あり物件 買取相談窓口

強み

• 相続関連の訳あり不動産に強く、相続登記未了や数次相続で共有者が増えているケースでも相談を受け付けている
• 再建築不可・共有持分・借地権など複数の類型に対応し、全国から問い合わせ可能
• 不動産売却に関するコラム・情報発信が充実しており、情報収集段階での参考材料が多い

こんな人に向く：相続で発生した訳あり不動産の整理に困っている方。登記や遺産分割の課題と合わせて相談したい場合の候補です。

【首都圏】地域密着で強い買取業者4社

首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）に特化した業者は、現地の不動産相場や建築規制、地主交渉などに精通しており、地域事情が深く関わる案件では全国対応業者より有利な場合があります。

9位 株式会社英青リアルティ

項目	内容
評価	Aランク
対応エリア	首都圏（埼玉県戸田市に拠点）
得意な訳あり類型	再建築不可／事故物件／権利関係トラブル／共有持分／空き家／相続未了

強み

• 首都圏の再建築不可物件を中心に、事故物件や権利関係トラブルにも幅広く対応
• 司法書士・行政書士と連携しており、登記や権利関係の整理も並行して進められる
• 共有持分・空き家・相続未了など、複合的な訳あり要素にも対応

こんな人に向く：首都圏で再建築不可や事故物件を所有し、法務面も含めてまとめて相談したい方。

10位 株式会社ブリリアント

項目	内容
評価	Aランク
対応エリア	1都3県（日本橋に拠点）
得意な訳あり類型	借地権／底地／再建築不可

強み

• 1都3県の借地権・底地の買取に特化し、借地人や地主との交渉代行にも対応
• 再建築不可物件の買取も行い、地域の建築規制や再販ルートに詳しい
• 地域密着ならではのスピーディな現地確認と査定が期待できる

こんな人に向く：首都圏で借地権や底地を所有し、地主・借地人との交渉を業者に任せたい方。

11位 株式会社ハウスクル

項目	内容
評価	Aランク
対応エリア	首都圏
得意な訳あり類型	借地権／底地（地主交渉）

強み

• 首都圏の借地権・底地買取を専門とし、地主承諾や承諾料の交渉を代行
• 弁護士連携により、地主が承諾しない場合の法的対応（借地非訟）にも備えがある
• 借地・底地の売却に特化しているため、類似案件の処理経験が豊富

こんな人に向く：借地権の売却で地主承諾が最大のハードルになっている方。地主交渉をプロに任せたい首都圏在住の方に適しています。

12位 蔵正地所株式会社

項目	内容
評価	Aランク
対応エリア	1都3県（東京都中央区日本橋に拠点）
得意な訳あり類型	共有持分（専門）

強み

• 創業30年以上、共有持分の買取に特化した専門業者
• 1都3県の共有持分を中心に、他共有者に知られない独自スキームで買取を進められる
• 共有持分の売却に特化しているぶん、類似ケースの処理経験が深い

こんな人に向く：首都圏で共有持分だけを売却したい方。共有者と連絡が取れない、関係が悪いなどの事情がある場合に特におすすめです。

【関西】地域密着で強い買取業者3社

関西（大阪・京都・兵庫・奈良・和歌山など）に特化した業者は、関西圏の不動産相場や建築規制（特に密集市街地の再建築不可・連棟住宅など）に精通しています。

13位 TAOCC株式会社

項目	内容
評価	Aランク
対応エリア	関西
得意な訳あり類型	事故物件／融資不可物件／再建築不可

強み

• 関西圏の事故物件や融資が付かない物件の買取を得意とする
• 物件の条件整理から契約実務まで、一貫してサポートする体制
• 再建築不可物件にも対応し、関西の建築規制事情を踏まえた査定が期待できる

こんな人に向く：関西で事故物件や融資不可の物件を所有し、条件整理から任せたい方。

14位 株式会社ワンダーホーム

項目	内容
評価	Aランク
対応エリア	関西（大阪市東住吉区に拠点、1998年設立）
得意な訳あり類型	借地権／底地／共有持分／事故物件／再建築不可

強み

• 1998年設立の関西老舗の不動産会社で、借地権・底地・共有持分など幅広い類型に対応
• 大阪周辺の不動産事情に精通し、地域密着ならではの現実的な査定が期待できる
• 事故物件や再建築不可にも対応し、内密かつスピーディな売却を重視

こんな人に向く：大阪周辺で借地権・底地・共有持分を所有し、地元密着型の業者に相談したい方。

15位 伊勢ハウジング株式会社

項目	内容
評価	Aランク
対応エリア	大阪府・兵庫県
得意な訳あり類型	再建築不可／連棟住宅／築古・狭小地／ゴミ屋敷／事故物件

強み

• 大阪・兵庫の再建築不可物件や連棟住宅の買取を得意とする
• 築古・狭小地・ゴミ屋敷・事故物件など、一般仲介では扱いにくい多様な物件に対応
• 地域の再販ルートや建築規制を熟知し、関西圏の訳あり物件に即した出口提案が可能

こんな人に向く：大阪・兵庫で再建築不可や連棟住宅を早く売却したい方。関西の密集市街地に多い物件タイプに強い業者です。

専門買取業者を選ぶ5つの基準

15社を紹介しましたが、「結局どれを選べばよいか」は、自分の物件の状態と優先したい条件で変わります。以下の5つの基準で、候補を絞り込んでください。

基準1：自分の訳あり類型に対応しているか

最も重要なのは、相談しようとしている業者が、自分の物件の訳あり類型に対応しているかです。本記事の比較表で「○」がついている類型を確認し、最低でも2〜3社は当てはまる業者をピックアップしましょう。

特に「共有持分」と「借地権・底地」は業者によって対応可否が大きく分かれるため、比較表での事前確認が必須です。

基準2：全国対応か地域密着か

全国対応業者と地域密着業者には、それぞれ次のような特徴があります。

比較項目	全国対応業者	地域密着業者
対応エリア	全国47都道府県	特定の都道府県・圏域
得意な物件	どの地域でも一定の査定・買取が可能	地域の相場・規制に即した精緻な査定
強み	地方の物件でも相談できる／複数類型に対応	地域の再販ルート・行政・地主事情に精通
弱み	地域特有の事情にやや疎い場合がある	対応エリア外の物件は相談できない
こんな人に	地方在住／遠方の物件を整理したい／複数類型が重なる	首都圏・関西在住／地域事情が強く影響する案件／地主交渉が必要

実際には、全国対応3社＋地域密着2社の計5社程度に査定を依頼し、比較するのが安全です。全国と地域の両方から見積もりを取ることで、偏りのない判断ができます。

基準3：査定根拠を説明してくれるか

編集部が複数業者にヒアリングした実感として、「なぜこの価格になるのか」の根拠を丁寧に説明してくれる業者と、金額だけを提示する業者では、後のトラブルリスクが大きく変わります。

査定の際には、「解体費はいくら見込んでいるか」「再販までにどれだけの期間と費用がかかるか」「権利調整にどの程度のコストを見ているか」といった内訳を尋ねてみてください。明確に答えられない業者は、後日条件が変わる可能性があります。

基準4：法務・登記・権利関係の相談体制があるか

訳あり不動産の売却では、登記の確認・名義変更・相続登記・抵当権抹消・境界確定など、法務や登記の手続きが不可欠です。業者単独で対応できない場合は、提携する司法書士・弁護士・土地家屋調査士などのネットワークがあるかどうかも確認しておくと安心です。

特に相続登記未了の物件は、2024年4月から登記義務化が始まっており、相続を知ってから3年以内に登記申請をしないと10万円以下の過料が科される可能性があります（不動産登記法164条1項）。2024年4月より前に相続した物件も、2027年3月31日までの経過措置期間内に登記を済ませる必要があるため、買取相談と並行して手続きを進められるかどうかが重要な判断材料です。

基準5：PR・広告の有無を理解したうえで比較できるか

本記事を含め、多くの比較記事ではPR（広告）として掲載されている業者があります。PRであること自体が悪いわけではありませんが、「なぜその業者が上位に表示されているのか」を理解したうえで、自分にとって最適な業者を選ぶことが重要です。

本記事では、PR対象の3社（ネクスウィル・ネクサスプロパティマネジメント・AlbaLink）に加え、PRのないAランク業者も多数掲載しています。PR有無を踏まえつつ、複数社を比較することをおすすめします。評価基準の詳細はランキングポリシーをご覧ください。

訳あり不動産の買取相場の考え方

「訳あり不動産はいくらで売れるのか」は、読者の皆さんが最も気になる点のひとつです。しかし、訳あり不動産に一律の相場は存在しません。「通常物件の何割」と決めつけることもできません。以下の要素が複合的に絡んで価格が決まります。

価格を決める主な要素

• 通常物件としての市場価格：立地・広さ・最寄り駅からの距離・周辺環境など、訳ありでなくても決まる基本的な価格
• 再建築可否・接道状況：建て替えられない土地は更地でも評価が大きく下がる。但し書き許可の可能性があるかどうかも査定に影響
• 築年数・老朽化：旧耐震（1981年6月以前）かどうかで解体費の見積もりが変わる
• 心理的瑕疵の内容：事故の種類・発生からの経過年数・特殊清掃の有無
• 残置物・ゴミ・原状回復の要否：撤去費用が買取価格から差し引かれる
• 共有者・相続人・地主との調整難度：権利関係が複雑なほど、業者側のリスクとコストが上乗せされる
• 解体・測量・リフォーム・登記にかかる費用：業者が再販までに見込むコスト
• 業者側の再販ルート：投資家ネットワーク・賃貸化・解体後の土地売却など、業者ごとに出口が異なる

複数社査定で価格差が出る理由

実際に複数社の査定を比較すると、同じ物件でも提示額に2倍以上の差がつくことがあります。これは、業者ごとに再販ルートや得意な権利調整の分野が異なるためです。たとえば、借地権の買取に強い業者は地主交渉のコストを小さく見積もれますが、借地権に不慣れな業者はリスクを大きく見積もり、提示額が低くなります。

この価格差こそが、複数社に査定を依頼すべき最大の理由です。1社だけの査定では、自分の物件の適正な買取価格の幅を把握できません。

類型別の参考目安

あくまで参考の目安であり物件ごとに大きく変動しますが、以下のような価格形成の傾向があります。

• 共有持分：持分だけの売却は「市場価格×持分割合×1/3〜1/2」程度が目安。共有者間での売買なら持分割合により近い価格になることも
• 再建築不可：接道状況や但し書き許可の可否により評価が大きく分かれる。建て替え不能のままなら、市場価格の30〜50%程度に下がることも
• 事故物件：事件性・発生からの年数・特殊清掃の有無で変動。事件性が強いほど下落率が大きくなる傾向
• 借地権・底地：借地権割合（地域ごとに国税庁が公表）や地主承諾の要否で変動

いずれも「必ずこの割合になる」というものではなく、複数社の査定を取ってはじめて、自分の物件の現実的な価格帯が見えてきます。

仲介より買取が安くなる理由

買取は仲介より売却価格が下がる傾向があります。これは「安く買い叩かれている」のではなく、以下のコストとリスクを業者が引き受けているためです。

• 再販までの期間コスト：買い取ってから再販するまでの金利・固定資産税・管理費
• リフォーム・解体・測量費用：再販可能な状態にするための実費
• 権利調整コスト：共有者・地主・相続人などとの交渉にかかる時間と費用
• 販売リスク：買主が見つからない、価格が下落するリスクの引受
• 仲介手数料が不要であること：買取では売主側の仲介手数料がかからない（通常、売買価格×3%＋6万円＋税）

「価格の安さ」だけで判断するのではなく、「早期売却＋手間の少なさ＋確実性」を含めて総合的に比較することが重要です。

訳あり不動産を買取業者に売却するメリット・デメリット

メリット

• 一般仲介では売りにくい物件でも相談できる：事故物件・再建築不可・共有持分など、通常の市場では買主が限られる物件でも、専門業者なら買取の可能性がある
• 現況のまま売却できる：片付け・清掃・リフォーム・解体をせずに、今の状態のまま査定・買取を依頼できる
• 周囲に知られにくい：仲介のようにレインズ登録や広告公開をしない直接買取のため、近所や親族への露出を抑えられる
• 早期現金化を目指しやすい：買主探しの時間が不要で、短ければ数週間から1か月程度で売却完了を目指せる
• 契約不適合責任が免責になるのが一般的：買取では売主の契約不適合責任（売却後の雨漏り・シロアリ・建物欠陥などの責任）を免責とする特約が一般的で、売却後のトラブルリスクをほぼゼロにできる
• 権利関係や残置物も含めて相談できる：共有者調整・地主交渉・相続登記・残置物処理などを業者側でサポート・代行してくれる場合がある
• 仲介手数料が不要：買取では売主側の仲介手数料が発生しない

デメリット・注意点

• 仲介より売却価格が下がる可能性がある：業者がリスク・コストを引いて買い取るため、市場価格より安くなるのが一般的
• 業者によって得意な訳あり類型が違う：1社に相談して「買えない」と言われても、別の業者なら買い取れるケースがある。必ず複数社に相談する
• 査定額だけで選ぶと、契約条件や費用負担で損をする可能性がある：査定額が高くても、測量費・解体費・登記費用などを売主負担とする契約条件の場合、実質的な手取り額が下がることがある
• 権利関係や登記に問題がある場合、売却前に追加手続きが必要：相続登記や抵当権抹消が済んでいないと、買取までに時間がかかることがある
• 完全な秘密は保証されない：登記や関係者調整が必要な場合、完全に秘密にできるとは限らない

売却の流れと必要書類

実際に買取業者に相談してから引き渡しまでの標準的な流れは以下の7ステップです。

相談から引き渡しまでの7ステップ

1. 物件の状況を整理する
   登記情報（登記事項証明書）を取得し、権利関係・抵当権の有無・名義人を確認。固定資産税納税通知書や間取り図・測量図など手元にある書類を用意する。
2. 訳あり類型に合う業者を選ぶ
   本記事の比較表や各社詳細を参考に、自分の物件の訳あり類型に対応している業者を2〜5社程度ピックアップする。
3. 複数社に査定依頼する
   多くの業者は無料査定を受け付けている。査定時には「訳ありの内容」を正直に伝え、買取可否や価格の目安を確認する。
4. 査定額と買取条件を比較する
   価格だけでなく、費用負担の範囲（測量費・解体費・登記費用など）や引き渡し時期、契約不適合責任の免責範囲などを比較する。
5. 売買契約を結ぶ
   買取価格・引き渡し日・費用負担などを明記した売買契約書を締結。重要事項説明を受ける（宅建業法35条）。
6. 決済・引き渡し
   売買代金の受領と同時に、鍵・書類を引き渡し、所有権移転登記に必要な書類を買主に渡す。
7. 登記・税金・相続関連の確認をする
   所有権移転登記は買主側で行うのが一般的。売主は、譲渡所得が発生する場合の確定申告の要否を確認する。税務の詳細は税理士に相談する。

ケース別に必要な書類

以下の書類は一般的な目安です。物件の状況により必要な書類は異なります。

書類	用途	備考
登記識別情報または権利証	所有権の証明	再発行不可。ない場合は司法書士に相談
固定資産税納税通知書	物件の評価額・所在地の確認	毎年4〜5月に送付
本人確認書類	運転免許証・マイナンバーカード等	売主全員分
印鑑証明書	売買契約・登記申請	発行から3か月以内のもの
間取り図・測量図・建築確認関連書類	物件の状況確認	ない場合は要相談
相続物件：戸籍関係書類・遺産分割協議書	相続登記・権利関係の確認	相続人全員分の戸籍・印鑑証明が必要
共有物件：共有者情報	持分の確認	持分売却か全体売却かで書類が異なる
借地権物件：借地契約書	借地権の内容確認	地主承諾の要否判断に必要

訳あり不動産の買取でありがちな失敗と回避策

買取業者への相談は、進め方を間違えると期待した結果が得られなかったり、不本意な条件で契約することになりかねません。よくある失敗パターンとその回避策を知っておきましょう。

失敗1：1社だけに相談して「買えない」と諦める

ある業者に「買取不可」と言われても、別の業者では買い取れるケースは珍しくありません。特に共有持分や借地権は業者によって対応可否が大きく分かれます。最低3社、できれば5社に査定を依頼するのが鉄則です。

失敗2：査定額の高さだけで業者を選ぶ

査定額が高くても、測量費や解体費を売主負担とする条件だったり、契約後に減額される可能性があったりします。「査定額の内訳」と「最終的に売主が負担する費用」を明確に確認し、手取り額での比較を心がけてください。

失敗3：契約不適合責任の免責を確認しない

買取では免責特約が一般的ですが、契約書に明記されていないケースもあります。訳あり物件は建物状態に不安があることが多いため、「契約不適合責任免責」の条項があるか必ず確認しましょう。口頭での説明だけでなく、契約書に明記されていることが重要です。

失敗4：相続登記や抵当権抹消を後回しにする

相続登記未了や抵当権が残ったままの物件は、買取の申し込み自体ができない、または買取までに大幅に時間がかかることがあります。特に2024年4月から相続登記が義務化されており、未了のまま放置すると過料リスクもあります。まずは登記事項証明書を取り寄せ、現状の権利関係を把握することから始めましょう。

よくある質問

Q1. 訳あり不動産でも本当に買い取ってもらえますか？

事故物件、再建築不可、共有持分、空き家、借地権など、専門業者が対応できるケースは多くあります。ただし物件の状態・権利関係・立地により判断は異なります。大切なのは、1社に「買えない」と言われて諦めず、複数社に相談することです。本記事の比較表で、自分の類型に「○」がついている業者から優先的に査定を依頼してください。

Q2. 一般の不動産会社と専門買取業者の違いは何ですか？

一般の不動産会社は買主を広く募集して仲介するのが基本です。専門買取業者は自社で直接買い取り、再販・賃貸化・権利整理・解体などで出口を作ります。買取は仲介より売却価格が下がる傾向がありますが、現況売却・早期売却・露出を抑えた売却に加え、契約不適合責任が免責になる安心感も大きな違いです。

Q3. 訳あり不動産の買取相場はいくらですか？

一律の相場を提示することはできません。通常物件としての市場価格に加え、再建築可否・接道状況・築年数・瑕疵内容・権利調整難度・残置物・解体費用・業者の再販ルートなど、多数の要素で価格が変動します。目安を知るには複数社の査定を比較するのが最も現実的です。共有持分であれば「市場価格×持分割合×1/3〜1/2」がひとつの参考値ですが、これも物件ごとに異なります。

Q4. 周囲に知られずに売却できますか？

仲介のようにレインズ登録やネット広告で物件情報を公開しない直接買取であれば、周囲への露出を抑えられる可能性があります。ただし、登記申請や関係者調整（共有者・地主・相続人など）が必要な場合は、完全に秘密にできるとは限りません。事前に業者へ、どの範囲まで秘密にできるかを確認しておくと安心です。

Q5. 複数社に査定依頼しても大丈夫ですか？

問題ありません。むしろ複数社比較が重要です。訳あり不動産は業者ごとに査定額や対応可否が大きく分かれるため、最低でも3社、できれば全国対応と地域密着を組み合わせて5社程度に依頼するのが安全です。多くの業者は無料査定を受け付けているため、費用の心配も不要です。

Q6. 自分の物件がどの「訳あり類型」に当たるかわかりません。どう判断すればいいですか？

本記事の冒頭にある「あなたの物件はどのタイプ？簡易診断」のチェックリストをご活用ください。1つでもチェックがつけば、その類型の専門買取業者に相談する価値があります。複数の類型が重なる場合は、比較表ですべての類型に「○」がついている業者を探してください。上位の全国対応Sランク3社は、いずれも複数類型に対応しています。

Q7. 全国対応業者と地域密着業者、どちらを選ぶべきですか？

どちらかに決める必要はありません。全国対応3社＋地域密着2社の計5社程度に査定を依頼し、比較するのが最も現実的です。全国業者は広範な類型に対応し、地域業者は地域事情に即した精緻な査定が期待できます。両方を比較することで、偏りのない判断ができます。

Q8. 売却後に建物の欠陥が見つかった場合、責任を問われますか？

買取の場合は、契約不適合責任を免責とする特約が一般的であり、売却後に雨漏り・シロアリ・建物欠陥などが見つかっても、売主が責任を負うことはほとんどありません。これが買取の大きなメリットのひとつです。ただし、契約書に免責特約が明記されているかを必ず確認してください。また、売主が知っている重大な瑕疵を意図的に隠した場合は免責が認められないこともあるため、物件の状態は正直に伝えることが前提です。

地域から買取業者を探す

本記事では全国対応8社・首都圏4社・関西3社を紹介しましたが、より細かいエリア単位で業者を探したい場合は、以下の地域別ページもご活用ください。

まとめ：まずは自分の類型を知り、複数社比較から始める

訳あり不動産は「売れない」のではなく、「売り方と相談先で結果が変わる」不動産です。

一般の不動産仲介では買主が見つからなくても、専門買取業者であれば現況のまま、周囲に知られにくく、早期に現金化できるケースは少なくありません。さらに買取では契約不適合責任が免責されるため、売却後に建物トラブルで責任を問われる心配もほぼありません。

ただし、業者によって得意な訳あり類型や対応エリアは大きく異なります。1社だけに相談して「買えない」と諦めるのが最も避けるべきパターンです。

以下のステップで進めることをおすすめします。

1. 自分の物件の訳あり類型を特定する（本記事の診断チェックリストを活用）
2. 比較表で、その類型に「○」がついている業者をピックアップする
3. 全国対応3社＋地域密着2社の計5社程度に無料査定を依頼する
4. 価格だけでなく、説明の納得感・費用負担・契約不適合責任免責の有無を比較して決める

訳あり不動産の買取は「情報格差」が最も結果に表れやすい分野です。複数社の査定を比較し、納得できる説明をしてくれる業者を選ぶことが、後悔しない売却への最短ルートです。