東京の再建築不可物件は買取できる？相場が下がる理由と高く売るための確認ポイント

「東京の再建築不可物件って、本当に買い取ってもらえるの？」「いくらくらいになるの？」「何から確認すればいいの？」

結論から言えば、東京の再建築不可物件でも買取は可能です。ただし「誰でも同じ価格」ではなく、道路の種類・接道の長さ・43条2項許可の可能性・建物の状態など、いくつかの条件で価格が大きく変わります。

この記事では、東京で再建築不可物件を売りたい方に向けて、以下の内容を整理しました。

• 再建築不可物件が買取できる理由と仕組み
• 買取価格を決める7つの要素
• 買取・仲介・隣地売却の比較
• 査定前に自分で確認すべきこと
• 買取業者を選ぶ5つのポイント

読めば「自分のケースで次に何をすべきか」がわかります。

自分はどのケース？— 3つのタイプで売却戦略が変わる

再建築不可といっても、物件によって取れる戦略は異なります。まずは自分のケースがどのタイプに当てはまるか、ざっくりでよいので確認してください。

複数のタイプに当てはまるケースもあります。記事を読みながら「今の自分はどのタイプか」を意識すると、判断がしやすくなります。

東京の再建築不可物件でも買取はできるのか

結論：できます。むしろ、一般の仲介よりも買取のほうが現実的な選択肢になるケースが多いです。

その理由を、ひとつずつ見ていきましょう。

なぜ一般の仲介では売れにくいのか

再建築不可物件が一般の不動産仲介で売れにくい最大の理由は、住宅ローンが使えないことです。

通常、家を買う人の多くは金融機関の住宅ローンを利用します。しかし金融機関は、担保となる物件が再建築不可だと「将来的に価値がゼロになるリスクがある」と判断し、融資を渋るか断ります。現金で買える買い手はごく一部に限られるため、一般の売りに出しても買い手が見つかりにくいのです。

買取業者はなぜ買い取れるのか

再建築不可物件の買取業者は、以下のような出口戦略を持っているため、一般の購入者にはできない買取が可能です。

• 現況のまま運用：賃貸需要があるエリアなら、建物をそのまま貸して家賃収入を得る
• 隣地との一体利用：隣地を所有していれば、接道条件をクリアして再価値を高める
• 更地にして駐車場など：建物を取り壊し、更地で駐車場や資材置き場として活用する
• 専門業者間での転売：再建築不可物件の再販ルートを持っている

これらの出口があるからこそ、買取業者は「現況のまま」「リフォーム不要」「短期で現金化」という条件で買い取れるのです。

買取＝「安く買い叩かれる」とは限らない

買取は仲介より価格が低くなりがちなのは事実です。しかし「二束三文」と決めつけるのは早計です。

東京の場合、立地の良さ・賃貸需要の高さ・隣地所有者の存在によっては、想像よりも条件が良いことがあります。大切なのは、複数の業者に査定を出して比較すること。1社だけの査定で決めず、2〜3社の提示額と条件を見比べると、相場感がつかめます。

買取価格は何で決まる？— 7つの価格形成要因

「再建築不可物件の買取価格は通常の◯割」といった単純な数字では説明できません。以下の要素が絡み合って価格が決まります。

業者によって査定額が違う理由— 出口戦略の違いに注目

複数の買取業者に査定を依頼すると、同じ物件でも提示額に差が出ることがあります。これは業者ごとに出口戦略が異なるからです。

このため、同じ物件でも査定額に差が出るのは自然なこと。「高い査定＝良い業者」ではなく、「なぜその査定額なのか」の説明が納得できるかどうかで見極めると、失敗しにくくなります。

【参考】東京の区別に見る再建築不可物件への対応

東京といっても、区によって再建築不可物件への対応や43条2項許可の基準は異なります。いくつか具体例を挙げます。

• 世田谷区：43条2項1号認定・2号許可の取扱いを明確に公表。接道義務の例外を認めるケースの基準がある（世田谷区公式ページ）
• 新宿区：無接道敷地を「路地状敷地タイプ」（接道長さ2m未満）と「通路タイプ」（道路に非接）に分類。それぞれに許可基準を整備（新宿区公式ページ）
• 足立区：区内に約7,963棟の無接道家屋が存在。新基準で通路幅1.8m以上なら約6割が建替え対象に。特定地域では1.2m以上でも対象。測量調査費の助成制度（上限45万円）もあり（足立区公式ページ）

これらの例からわかるのは、「再建築不可＝絶対に建て替えられない」ではなく、区によって建替え促進の取り組みが進んでいるということ。査定前に自分の物件がある区の状況を調べておくと、業者との交渉でも有利になります。

東京の再建築不可物件の「買取相場」— 条件別イメージ

一般的に言われる買取価格の目安として、以下のようなイメージがあります。

あくまでイメージです。実際の査定額は、業者ごとの出口戦略やタイミングによっても変わります。複数社に査定を依頼して、自分の物件のポジションを確認するのが確実です。

査定前に自分で確認すべき3つのこと【行動指針】

買取業者に査定を依頼する前に、自分で確認できることが3つあります。これをやっておくだけで、業者の説明の理解度が上がり、買い叩かれる不安も減ります。

STEP①：道路種別と接道長さを調べる

お住まいの区の「指定道路図」を確認しましょう。建築基準法上の道路（42条道路）かどうか、どの種類の道路かが記載されています。

確認方法：

• 各区の窓口（建築課・建築指導課）で閲覧できる
• 多くの区はWebでも公開している

自分で確認した道路種別の情報を、査定時に業者へ伝えると「この物件は理解した上で査定している」という信頼感につながります。

STEP②：43条2項許可や建替えの可能性を確認する

建築基準法43条2項には、接道義務の例外を認める「認定」と「許可」の制度があります。

• 43条2項1号認定：幅員4m以上の「道」に2m以上接しており、交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと特定行政庁が認めるもの
• 43条2項2号許可：敷地周囲に広い空地があるなど基準に適合し、特定行政庁が認め、建築審査会の同意を得て許可するもの

この認定や許可の可能性がある物件は、買取価格にも反映されることがあります。

確認方法：お住まいの区の建築指導課に直接相談する。図面や現況写真を持参するとスムーズです。電話での問い合わせには対応していない区も多いため、窓口に出向くのが確実です。

STEP③：東京都建築安全条例の路地状敷地規制を確認する

これは東京特有のルールです。敷地の形が「旗竿地」のように路地状の部分で道路に接している場合、東京都建築安全条例第3条で以下の規制があります。

たとえ前に道路（42条道路）があって2m以上接道していても、路地状部分の長さが20mを超えているのに幅員が3m未満だと、再建築不可の対象になります。

「道路に2m以上接しているのに再建築不可と言われた」というケースの多くは、この路地状敷地規制が原因です。査定の前に、この条件を自分で確認しておくと、業者の説明の妥当性を判断しやすくなります。

【補足】2項道路のセットバックと路地状敷地規制のダブルチェック

ここまで「2項道路のセットバック」と「路地状敷地規制」を別々に説明しましたが、実務で見落とされがちなのは、この2つが同時に発生するケースです。

たとえば、前面道路が42条2項道路（みなし道路）で、道路境界からセットバック（後退）が必要なケース。セットバックした後の敷地形状が「路地状」になる場合、セットバックだけで建築基準法上の接道長さをクリアしても、東京都建築安全条例の路地状敷地規制が別途かかることがあります。

査定前の確認では、「道路の種別」と「敷地の形状」の両方を必ずチェックしてください。どちらか一方だけ見て「大丈夫」と判断するのは危険です。

買取・仲介・隣地売却— 売却方法3つを比較する

再建築不可物件の売却方法は、主に3つあります。それぞれに特徴が異なるため、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

隣地売却が有利に働くケース

実務で見られるのは、隣地所有者への売却が3つの方法の中で最も高額になるケースです。なぜなら、隣地が自分の土地と一体化することで接道条件や土地活用が改善するからです。

たとえば、隣地がすでに道路に2m以上接している場合、あなたの土地を買い足しても接道条件は変わりません。しかし、隣地の敷地が現在「路地状敷地規制ぎりぎり」だった場合、あなたの土地と一体化することで規制をクリアできる可能性があります。

ただし、隣地所有者との関係が悪い・連絡が取れない場合は、現実的な選択肢になりにくいのも事実。まずは関係性と相手のニーズを見極めましょう。

リフォーム・解体はしてから売るべき？— 注意すべき3つのリスク

「リフォームしてから売ったほうが高くなるのでは？」「解体して更地にしたほうが土地の価値が上がるのでは？」と考える方は少なくありません。

結論：再建築不可物件の場合、売却前の大規模リフォームや解体は慎重に判断してください。費用倒れになるリスクが高いからです。

具体的なリスクを見ていきましょう。

リスク①：2025年4月以降、大規模リフォームに建築確認が必要になった

2025年4月1日から、建築基準法の改正により、2階建て木造住宅などの大規模修繕・大規模模様替えが建築確認の対象になりました（国土交通省公式ページ）。

以前は、木造2階建て以下の住宅のリフォームは建築確認が不要でした。しかし現在は、主要構造部（柱・梁・壁など）に関わる改修や、床面積の増減を伴う大規模な工事は、建築確認申請が必要です。

そして、再建築不可の状態で建築確認が通るかどうかは別問題です。建築確認には接道要件の適合が求められるため、再建築不可のままでは確認が下りず、工事ができない可能性があります。

リスク②：リフォーム費用が査定額に反映されないケースがある

一般の不動産売却では、リフォーム費用が売却価格に上乗せされやすい傾向があります。しかし、買取の場合は違います。

買取業者は「自分で仕入れて、自分で出口をつけて売る」ビジネスです。リフォーム済みの物件でも、買取価格は「業者にとっての仕入れ値」になります。高額なリフォームをしても、その全額が査定額に反映されるとは限りません。

リスク③：解体して更地にすると固定資産税が上がる

建物が建っている土地は「住宅用地の軽減措置」の対象となり、固定資産税が最大1/6（小規模住宅用地の場合200㎡まで1/6、200㎡超は1/3）に軽減されます。しかし、解体して更地にしてしまうと、この軽減措置が外れて固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

売却まで時間が空く場合は、解体後の税負担も考慮する必要があります。

再建築不可物件の買取業者を選ぶ5つの確認ポイント

東京の再建築不可物件の買取に対応している業者は複数あります。しかし、業者によって再建築不可物件への理解度や出口戦略は異なります。以下の5つを確認すると、信頼できる業者かどうかの判断材料になります。

1. 道路種別まで見て査定しているか
   査定時に「前面道路が42条何項道路か」「建築基準法上の道路か通路か」を確認しているかどうか。道路種別を見ずに「うちは買い取れます」と言うだけの業者は避けたほうが無難です。
2. 43条2項許可の可能性を価格に反映しているか
   許可の可能性がある物件なら、その分が価格に上乗せされているかどうか。根拠なく「再建築不可なので安くなります」とだけ言う業者より、可能性を評価できる業者のほうが信頼できます。
3. 残置物あり・現況のままで買取可能か
   ゴミ屋敷状態、残置物が大量にある、立木が生い茂っているなど、状態が悪くても買取可能か確認しましょう。片付け費用は買取価格から差し引かれるのが一般的ですが、そもそも「片付けてからでないと買い取れない」と言う業者もいます。
4. 契約不適合責任の免責範囲はどうなっているか
   買取の場合、契約不適合責任（隠れた瑕疵に対する責任）を免責とするケースと、一部責任を負うケースがあります。免責の範囲を確認し、納得した上で契約しましょう。たとえば「雨漏りが後日判明した場合」「シロアリ被害が発見された場合」など、具体的なケースを想定して聞くと回答の内容が明確になります。
5. 東京の該当区・同種物件の実績があるか
   「東京の再建築不可物件の買取実績がどの程度あるか」「同じ区で似たような物件を扱ったことがあるか」を聞くと、その業者の対応力がわかります。

まとめ— 自分のケースで次に取るべき行動

この記事の内容を踏まえて、あなたが次に取るべき行動を整理します。

まずやること（今週中）：

1. お住まいの区の指定道路図で道路種別を確認する（窓口またはWeb）
2. 敷地面積・接道長さ・路地状部分の幅と長さを測る
3. 上の情報をもとに、自分がType A・B・Cのどのタイプか当てはめてみる

次にやること（2週間以内）：

1. 区の建築指導課に43条2項許可の可能性を問い合わせる（Type Aの場合）
2. 隣地所有者の意向を確認する（Type Bの場合）
3. 再建築不可物件の買取実績がある業者に複数（2〜3社）査定を依頼する

相続登記が未了の場合の追加アクション：

2024年4月から相続登記が義務化されています。相続したことを知った日から3年以内に登記申請が必要で、正当な理由なく期限内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります（法務省Q&A）。また、売却時には買主への所有権移転登記の前に、まず相続登記を完了しておく必要があります。未了の場合は、早めに司法書士へ相談しましょう。

最後に：

再建築不可物件は「売れない不動産」ではありません。「売り方と相談先を間違えると損をする不動産」です。

査定前に自分である程度の情報を整理してから動けば、買い叩かれるリスクを減らせます。まずはお住まいの区の窓口で道路種別を確認することから始めてみてください。それだけで、次の一歩が大きく変わります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 東京の再建築不可物件でも買取業者は買ってくれる？

A. 買取は可能です。 再建築不可物件には、一般の住宅ローンが使えないため仲介では売れにくいという特性がありますが、買取業者は現況のまま買い取り、賃貸運用や隣地との一体利用など独自の出口戦略で活用します。むしろ、専門買取のほうが現実的な選択肢になります。

Q2. 買取価格は通常物件のどれくらいになる？

A. 一律の割合で言い切れません。 立地・道路種別・接道長さ・43条2項許可の可能性・建物状態などで大きく変わります。都心駅近なら通常の50〜70%程度になることもあれば、無接道・残置物ありで10〜30%程度になることもあります。複数社に査定を依頼して比較するのが確実です。

Q3. 道路に2m接しているのに再建築不可と言われたのはなぜ？

A. 東京都建築安全条例の「路地状敷地規制」が原因の可能性が高いです。 道路に2m以上接していても、敷地の路地状部分の長さが20mを超えて幅員が3m未満の場合、再建築不可になります。査定前に敷地の形状と寸法を確認してみてください。

Q4. 43条2項許可って何？うちの物件は対象になる？

A. 建築基準法の接道義務の例外を認める制度です。 1号認定と2号許可の2種類があります。対象になるかはお住まいの区の建築指導課に直接確認する必要があります。図面や現況写真を持参するとスムーズです。許可の可能性があると、買取価格に反映されることもあります。

Q5. リフォームしてから売ったほうが高くなる？

A. 再建築不可物件では、売却前の大規模リフォームはおすすめしません。 2025年4月以降、木造2階建ての大規模リフォームにも建築確認が必要になりました。再建築不可の状態では建築確認が下りず、工事ができない可能性があります。また、リフォーム費用が買取価格に反映されず、費用倒れになるリスクもあります。

Q6. 私道しか接していない土地は売れる？

A. 売れますが、価格は大きく下がります。 私道の通行承諾や掘削承諾の有無が価格に大きく影響します。承諾がない場合はさらに価格が下がるか、買取そのものが難しくなることがあります。査定時に私道の権利関係を正確に伝えましょう。

Q7. 相続した空き家、残置物があっても買取可能？

A. 買取可能なケースが大半です。 残置物の撤去費用は買取価格から差し引かれるのが一般的ですが、「片付けないと買い取れない」と言う業者と「現況のまま買い取る」と言う業者がいます。査定時に確認しましょう。相続登記が未了の場合は、事前に司法書士へ相談する必要があります。

Q8. 買取前に自分で確認すべきことは？

A. 以下の3つを確認しておきましょう。 ①お住まいの区の指定道路図で道路種別を調べる、②区の建築指導課で43条2項許可の可能性を確認する、③東京都建築安全条例の路地状敷地規制に引っかからないか確認する。加えて、相続登記が未了の場合はそちらも優先して整理しましょう。これらをやっておくだけで、業者の説明の妥当性を判断しやすくなります。

Q9. 買取業者はどうやって選べばいい？

A. 以下の5つを確認すると判断材料になります。 ①道路種別まで見て査定しているか、②43条2項許可の可能性を価格に反映しているか、③残置物あり・現況のままで買取可能か、④契約不適合責任の免責範囲はどうなっているか、⑤東京の該当区・同種物件の実績があるか。複数社に査定を依頼し、この5つを聞いて比較しましょう。