再建築不可物件の調べ方｜指定道路図・法務局・役所で確認すべき完全手順

不動産会社に「再建築不可かもしれない」と言われたり、相続した実家の建て替えができるか不安になったりしたとき、まず気になるのは「自分の物件が本当に再建築不可なのか」「どこで、どうやって調べればいいのか」という点ではないでしょうか。

再建築不可かどうかを調べる手順は、大きく3段階に分けられます。

ステップ1：自治体の指定道路図をオンラインで確認する
ステップ2：法務局で土地・建物の公的書類を取得する
ステップ3：自治体の建築指導課で最終確認する

この記事では、この順番に沿って、自分で確認できる具体的な方法と注意点を解説します。すでに不動産会社から指摘を受けている方は、ステップ3の役所確認から読み進めても構いません。

調べた結果、再建築不可だった場合の選択肢についても後半で整理しているので、あわせて参考にしてください。

再建築不可物件かどうかは「接道義務」で判断される

再建築不可とは、簡単に言えば「現在の建築基準法の基準を満たしていないため、建物を建て替えられない」状態を指します。

その判断基準の中心となるのが、建築基準法43条1項の「接道義務」です。この条文では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2メートル以上接していなければならない、と定められています。

つまり、自分の土地・建物が再建築不可かどうかは、次の2点で判断されます。

• 前面道路が「建築基準法上の道路」に該当するか
• 接道長さが2メートル以上あるか

以下では、この2点を調べるために必要な知識を整理します。

接道義務の基本ルール

接道義務には、もう一つ重要な条件があります。建築基準法上の道路は、幅員4メートル以上であることが原則です。

つまり、次の2つを同時に満たす必要があります。

• 前面道路が建築基準法上の道路（幅員4m以上）であること
• 敷地がその道路に2メートル以上接していること

このどちらかが満たせていない場合、原則として建て替えはできない＝再建築不可となります。

建築基準法上の道路とは何か

「建築基準法上の道路」と聞くと難しく感じますが、平たく言えば「国や自治体が定めたルールに従って認定された道路」のことです。見た目がアスファルトで舗装されていても、法律上の道路でなければ接道義務を満たしたことにはなりません。

逆に、私道や路地のような見た目の道でも、建築基準法上の道路として認定されていれば、接道義務はクリアできます。

ここがこの記事で最も理解しておきたいポイントです。

これだけは押さえたい道路種別の基礎

建築基準法上の道路は、建築基準法42条で以下のように分類されています。一般の方にとって最も重要なのは、「1項1号〜5号」と「2項道路」の違いです。

2項道路は要注目です。幅員が4メートル未満でも、建築基準法施行時にすでに存在していた道路など一定の条件を満たせば、建築基準法上の道路として扱われます。ただし、建て替えの際には道路の中心線から2メートル後退（セットバック）が必要です。この点は後ほど詳しく説明します。

まずはオンラインで調べられることから確認する

最初の一歩として、自宅のパソコンやスマートフォンから確認できることから始めましょう。

オンライン調査だけで再建築不可かどうかを断定することはできませんが、「どの道路が建築基準法上の道路か」「自分の敷地がどこにあるか」の大枠をつかむには十分です。

指定道路図で見るべき3つのポイント

多くの自治体は、建築基準法上の道路を示した「指定道路図」をウェブサイトで公開しています。自治体名＋「指定道路図」または「建築基準法 道路」で検索すると見つかります。

指定道路図を開いたら、以下の3点を確認してください。

1. 自分の敷地の前面道路に色が付いているか
   色が付いていれば、建築基準法上の道路である可能性が高いです。色ごとの意味は必ず凡例で確認しましょう。自治体によって色分けのルールが異なるため、「青色=1項道路」「黄色=2項道路」など統一されていません。
2. 道路の幅員が何メートルと表示されているか
   4メートル未満の場合は2項道路かどうかを確認します。
3. 自分の敷地が道路にどれだけ接しているか
   大まかで構いません。明らかに2メートル未満の場合は注意が必要です。

指定道路図を見る際の注意点をあらかじめ押さえておきましょう。自治体によって公開範囲・更新頻度・凡例の色分けは異なります。また、道路の位置が実際の地図と数メートルずれていることも珍しくありません。「指定道路図に色が付いていたから大丈夫」と安心するのはまだ早い、と覚えておいてください。

登記情報提供サービスで地番・公図を確認する

指定道路図でおおよその見当をつけたら、次は法務局のデータをオンラインで確認します。

登記情報提供サービス（https://www1.touki.or.jp/）を使えば、自宅のパソコンから登記簿や公図（地図に準ずる図面）を有料で閲覧できます。

ここで確認すべきことは以下の通りです。

• 地番：住居表示ではなく、登記上の正式な地番を確認する（役所に問い合わせる際に必要）
• 敷地の形状：公図で敷地の形や隣地との関係を大まかに把握する
• 所有者：相続が済んでいない場合は要注意

ただし、登記情報提供サービスで見られるのは「登記情報」であり、役所に提出できる正式な証明書ではありません。正式な書類が必要な場合は、次のステップで法務局に出向くか、郵送請求してください。

法務局で取得すべき4つの書類と見るべきポイント

オンラインでおおよその見当をつけたら、次は法務局で公的な書類を取得します。役所（建築指導課）に確認に行く前に、以下の書類を揃えておくと、相談がスムーズに進みます。

法務局での書類取得に必要なのは、対象物件の地番です。住居表示（「◯丁目◯番地◯号」）ではなく、登記上の地番（「◯番地◯」）を正確に把握してください。登記情報提供サービスで事前に確認しておくと、法務局での手続きが楽になります。

登記事項証明書（登記簿謄本）で地番・所有者を確認

登記事項証明書は、通称「登記簿謄本」とも呼ばれる書類です。土地と建物でそれぞれ必要です。ここでは以下の情報を確認します。

• 地番：住居表示とは別の登記上の番号です。役所に問い合わせる際には地番で伝える必要があります。
• 所有者：相続が発生している場合、所有者が故人のままになっていないか確認します。相続登記が未了だと、その後の手続きに支障が出ます。
• 土地面積：登記上の面積と実際の面積に差がないかも後で確認します。

特に相続した実家のケースでは、住居表示と地番が異なるケースが多く、ここでまずつまずく方が少なくありません。「◯丁目◯番地◯号」だと思っていた住所が、登記上は「◯番地◯」という別の表記だった──というのはよくある話です。親族に確認できるなら、地番を事前に聞いておくとスムーズです。

公図（地図に準ずる図面）で敷地の形と隣地を確認

公図は、土地の形状と隣接地との位置関係を大まかに示した図面です。縮尺や精度はあまり正確ではないため、寸法の確認には使いませんが、「自分の敷地がどのような形で、どの道路に面しているか」を把握するには役立ちます。

公図を見て、気になる点があればチェックしておきましょう。

• 前面道路との境界線がどのように描かれているか
• 隣地との境界が入り組んでいないか
• 私道と思われる土地の地番が別にあるか

地積測量図で正確な敷地の寸法を確認

地積測量図は、土地の正確な寸法が記載された図面です。法務局に備え付けられている場合と、そうでない場合があります。もし地積測量図が存在すれば、接道部分の長さを実測値で確認できます。

ここで特に見たいのは、前面道路に接している部分の長さ（接道長さ）です。建築基準法では最低2メートルが必要です。地積測量図に寸法が記載されていれば、自分の目で確認できます。

接道長さの確認では、境界線がまっすぐでない場合や斜めに接している場合も考慮する必要があります。建築基準法上の「接道長さ」は道路との境界線の水平距離（実測値）で測るため、曲がりくねった境界線がある場合は注意してください。

建物図面で既存建物の位置を確認

建物図面（各階平面図）は、建物の位置・形状が記載された書類です。既存の建物が敷地のどの位置に建っているか、道路からどの程度離れているかなどを確認できます。

特に、増築や配置変更が行われている場合は注意が必要です。建築確認を受けていない増築部分があると、後に問題になる可能性があります。

役所の建築指導課で最終確認する

オンライン調査と法務局書類の準備ができたら、最終確認は自治体の建築指導課（または建築確認担当部署）に問い合わせます。部署名は自治体によって異なります。「建築指導課」「建築審査課」「建築確認課」「開発指導課」などが該当します。

電話でも大まかな確認はできますが、図面や書類を見せながら相談するには窓口が確実です。事前にアポイントを取ると、担当者が資料を準備してくれる場合があります。

建築指導課で確認してもらう5つのこと

1. 前面道路が建築基準法上の道路かどうか
   「◯番地◯の前面道路は、建築基準法42条のどの道路種別に該当しますか」と聞きます。1項1号〜5号か、2項道路か、非道路かが分かれば、その後の方向性が決まります。
2. 接道長さが2メートル以上あるか
   あなたが持参した地積測量図や公図を見せながら、接道部分の長さを確認してもらいます。
3. 2項道路の場合、セットバックの要否と範囲
   2項道路に該当する場合、道路の中心線から水平距離2メートル後退した位置が新たな敷地境界になります。具体的にどの部分がセットバック対象になるか、図面上で確認してもらいましょう。
4. 43条2項の認定・許可の可能性
   前面道路が非道路の場合でも、43条2項（旧「但し書き許可」）の認定・許可で建築できる可能性があります。現行制度では「1号認定」と「2号許可」の2種類がありますが、自治体によって該当するケースが異なります。審査基準は自治体ごとに異なるため、可能性の有無を聞いてみてください。
5. 過去の建築確認の有無と建築計画概要書の保管状況
   過去に建築確認を受けている場合、その記録が自治体に保管されています。建築計画概要書が残っていれば、当時の接道状況や道路種別が確認できます。

建築計画概要書を活用する

建築計画概要書とは、過去に建築確認を受けた際に提出された書類のことで、誰でも閲覧できます。自治体によってはオンラインで確認できる場合もあります。

この書類には、建築当時の道路種別や接道状況が記載されているため、「過去に建築確認が通った物件なら、同じ条件で建て替えが可能か」の判断材料になります。

ただし、建築当時と現在で道路の種別や法令が変わっている可能性もあるため、あくまで参考情報として捉えてください。

再建築不可になるのは接道だけではない｜その他の規制を確認する

前面道路が建築基準法上の道路に該当し、接道長さも2メートル以上あれば、基本的には建て替え可能です。しかし、それだけで安心はできません。接道以外にも再建築を制限する条件があるためです。

2項道路ならセットバックで建て替え可能か

前面道路が2項道路（幅員4メートル未満だが建築基準法上の道路とみなされる）の場合、セットバックが必要です。セットバックとは、道路の中心線から水平距離2メートル後退した位置を新たな敷地境界線とするルールです。

道路幅によって、自分の敷地がどれだけ後退するかが変わります。具体的な例で見てみましょう。

例えば、道路幅3メートルの場合：道路の中心線から両側へ1.5メートルずつ。この状態で建築基準法が求める「中心線から水平距離2メートル後退」を適用すると、片側はあと0.5メートル、反対側は1.5メートルのセットバックが必要になります。あなたの敷地が道路のどちら側にあるかによって、後退量は変わります。

セットバック部分は自分の敷地から分離されます（道路状に公開される）。土地の一部が減るというデメリットはありますが、建て替えが可能になるメリットは大きいです。役所で具体的なセットバック範囲を確認してもらいましょう。

43条2項の認定・許可で建築可能性が残るケース

前面道路が建築基準法上の道路ではない「非道路」の場合でも、43条2項の認定（1号）または許可（2号）を受けられれば、建築可能になる場合があります。

特に重要なのは、1号（認定）と2号（許可）の違いです。

ただし、43条2項の認定・許可は、必ず受けられるわけではありません。審査基準や手数料・審査期間は自治体ごとに異なるため、建築指導課で事前に相談することをおすすめします。

なお、旧来「43条但し書き許可」と呼ばれていた制度は、現行法ではこの43条2項2号許可に該当します。ネット上の記事によっては「但し書き許可」という旧称を使っているものもありますが、現行制度としては「43条2項1号（認定）」と「43条2項2号（許可）」で整理するのが正確です。役所で確認する際も、現行の条項名で伝えましょう。

私道沿いの場合は通行承諾・掘削承諾・持分も確認

前面道路が私道の場合、道路の種別だけでなく、以下の点も確認する必要があります。

• 私道の持分があるか：自分の敷地に私道持分が含まれていれば、承諾なしで通行・掘削できるケースがあります。登記事項証明書で確認しましょう。
• 通行承諾・掘削承諾：私道の他の所有者から通行や掘削の承諾を得る必要があります。
• 位置指定道路の場合：再建築には私道所有者全員の同意が必要なケースがあります。

私道の問題は再建築の可否だけでなく、売却の難易度にも大きく影響します。役所で道路種別を確認する際に、私道の扱いについてもあわせて質問するとよいでしょう。

市街化調整区域など区域制限の確認

接道義務をクリアしていても、市街化調整区域など都市計画上の制限がある地域では、別途許可が必要です。

市街化調整区域では、原則として建築が制限されています。ただし、既存宅地（都市計画法34条11号）の確認を受けている場合は、同規模・同用途・同種構造の建て替えが可能な場合があります。

このように、再建築の可否は「接道義務」と「区域制限」の二段構えで確認する必要があります。役所で聞く際は、両方を確認しましょう。

再建築不可が判明したら｜取れる選択肢と優先順位

調べた結果、自分の物件が再建築不可だった場合、まずは慌てずに以下の順番で検討することをおすすめします。

再建築不可と聞くと「価値がない」「すぐ売却しなければ」と考えがちですが、実際には再建築可能化の余地があるかどうかで、取れる選択肢が大きく変わります。

再建築可能化を検討する（セットバック・43条2項・隣地買い増し）

再建築不可と判明しても、以下の方法で再建築可能になる余地があります。記事で紹介した調べ方の結果によって、以下の検討ができるかどうかが変わります。

• 2項道路でセットバック可能な場合は、建て替えのハードルは下がります。
• 43条2項の認定・許可に可能性があるなら、建築士に相談してみる価値があります。
• 隣地の一部を買い増しして接道長さを確保できる場合、隣地所有者との交渉次第で解決するケースもあります。

これらの検討には、建築士や不動産の専門家の力が必要です。まずは役所の情報を持って、複数の専門家に相談してみることをおすすめします。

現況のまま売却・買取に出す

建て替えの予定がない、あるいは再建築可能化の余地が乏しい場合は、現況のまま売却・買取に出す選択肢があります。

再建築不可物件は一般の住宅ローンが付きにくく、買い手が限られるため、買取専門業者への売却が現実的です。訳あり物件の買取を扱う業者の中には、再建築不可の状態でも現況のまま買い取る会社があります。

ただし、買取価格は一般的な市場価格より低くなる傾向があります。複数の業者に査定を依頼し、条件を比較することが重要です。

専門家に相談するタイミング

以下のようなケースでは、早めに専門家に相談することをおすすめします。

• 建築士：セットバックや43条2項の申請の可能性を検討したい場合
• 買取業者：現況のままの売却を検討したい場合
• 司法書士・土地家屋調査士：私道の持分や境界の問題が絡む場合
• 弁護士：隣地所有者との交渉や境界トラブルがある場合

役所で確認した事実をもとに、それぞれの専門家に必要な範囲で相談すると、無駄な費用をかけずに進められます。

よくある質問（FAQ）

指定道路図に色が付いていなかったら再建築不可ですか？

すぐに再建築不可と断定することはできません。指定道路図は自治体ごとに公開範囲や更新頻度が異なり、未判定・情報未反映・公開範囲外の可能性があります。また、凡例の色分けルールも自治体によって異なるため、まずは自治体の建築指導課で直接確認してください。

公図と登記簿だけで再建築不可か判断できますか？

判断できません。登記簿や公図は地番・面積・形状の確認には使えますが、建築基準法上の道路種別や接道義務を満たしているかは自治体で確認する必要があります。

前面道路が私道の場合、再建築はできないのですか？

私道でも建築基準法上の道路（位置指定道路や2項道路など）に該当すれば再建築は可能です。ただし、私道の持分がない場合や、他の所有者の承諾が得られない場合はハードルが高くなります。

セットバックすると自分の土地が減るのですか？

はい、セットバックした部分は敷地から分離され、道路状として扱われるようになります。ただし、その分土地は減りますが、建て替えが可能になるという大きなメリットがあります。道路幅が広いほどセットバック量は少なくて済みます。

市街化調整区域でも建て替えはできますか？

条件次第です。既存宅地の確認を受けている場合、同規模・同用途・同種構造の建て替えが可能なケースがあります。ただし接道義務も別途必要です。役所で確認してください。

43条2項の許可を取れば必ず建て替え可能ですか？

必ず許可されるとは限りません。審査基準は自治体ごとに異なり、交通上・安全上・防火上・衛生上の支障がないと認められる必要があります。建築指導課で事前に相談しましょう。なお、旧来「43条但し書き許可」と呼ばれていた制度は現行の43条2項2号許可に該当します。

再建築不可が判明したら、すぐ売却すべきですか？

すぐに売却に走る必要はありません。まずはセットバックや43条2項の認定・許可など、再建築可能化の余地があるかを確認してください。それが難しい場合でも、複数の買取業者に査定を依頼してから判断することをおすすめします。

建築計画概要書は誰でも見られますか？

はい、誰でも閲覧可能です。自治体によってはオンラインで確認できる場合もあります。窓口で閲覧する場合は、事前に建築指導課に問い合わせてください。

接道2メートル未満を後から広げる方法はありますか？

隣地の一部を買い増しする、私道の持分を取得する、43条2項の認定・許可を受けるなどの方法があります。いずれも専門家への相談が必要です。

再建築不可物件の査定はどこに頼めばいいですか？

再建築不可物件の買取実績がある業者に依頼するのが確実です。訳あり不動産買取専門の業者は、再建築不可の状態でも現況買取に対応しているケースが多いです。複数社に査定を依頼し、条件を比較することをおすすめします。

再建築不可かどうかの調べ方は、オンライン確認から始めて法務局での書類取得、自治体窓口での最終確認まで、段階を踏めば自分である程度までは進められます。調べた結果次第で、再建築可能化の余地があるのか、現況売却が現実的なのか、判断の材料が揃います。

まずはお持ちの物件の地番を確認するところから、一歩ずつ進めてみてください。