空家特措法の改正で何が変わった？管理不全空家・固定資産税6倍の条件と所有者が取るべき対応

令和5年（2023年）12月13日、空家等対策特別措置法（空家法）が改正されました。管理が行き届いていない空き家を早い段階で行政が指導・勧告できる「管理不全空家」制度の新設や、固定資産税の住宅用地特例が外れる条件の拡大が主な変更点です。しかし、「指定されたら即6倍」「すぐに強制撤去される」といった情報には誤解も少なくありません。この記事では、改正の内容を正確に整理したうえで、あなたの空き家が今どの段階にあり、次に何をすべきかを判断できるように解説します。

空家特措法の改正で変わった3つのこと

令和5年12月13日に施行された改正空家法には、大きく分けて3つの柱があります。

この中でも、多くの空き家所有者に直接関係するのが①の「管理不全空家」制度です。以降で詳しく解説します。

出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について」／政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化」

まず確認しよう。あなたの空き家は「どの段階」？

法改正の内容を細かく知る前に、自分の空き家がどの状態にあるかを把握しておくと、必要な情報が絞りやすくなります。次の3つのケースのうち、最も近いものを選んでください。

A. すでに自治体から通知・指導が来ている
→ 緊急度が高い状態です。勧告に進む前に、できるだけ早く対応方針を決める必要があります。この記事の「行政措置の段階」「取れる選択肢」のセクションを優先してお読みください。

B. 空き家の管理が行き届いていない自覚がある
→ 雑草が伸びている、雨漏りがある、外壁が剥がれている、近隣から何か言われたことがある——こうした状態は管理不全空家に該当する可能性があります。改正内容を正確に理解したうえで、勧告が来る前に対応を検討しましょう。

C. まだ何もないが、法改正のニュースを見て不安
→ 今のうちに制度を理解し、放置リスクと取れる選択肢を知っておけば、早期対応が可能です。記事を通読することをおすすめします。

「管理不全空家」とは何か

改正空家法で新設された概念です。法律上の定義は次の通りです。

「適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態」

簡単に言えば、「現時点ではまだ特定空家ではないが、このまま放っておくと危険な状態になる空き家」のことです。

なぜ「管理不全空家」が新設されたのか

改正前の空家法では、行政が指導や勧告を出せるのは特定空家に認定された後だけでした。しかし、特定空家になるまで放置すると、倒壊や衛生問題が深刻化し、対応の選択肢も限られます。そこで、「特定空家になる前の段階から行政が動けるようにする」ために、管理不全空家の制度が作られました。

管理不全空家に認定されるとどうなるか

市区町村が管理不全空家と認定すると、次の流れで対応が進みます。

1. 指導：市区町村が所有者に対し、管理指針に沿った管理を求める指導を行う
2. 勧告：指導しても改善されない場合、勧告が出される
3. ※ここが重要：勧告を受けたにもかかわらず必要な措置が講じられない場合、固定資産税の住宅用地特例の対象から除外される

管理不全空家の段階では、特定空家に対するような「命令」や「行政代執行」は行われません。あくまで指導・勧告が中心です。

出典：東京都主税局「特定空家等または管理不全空家等に該当すると土地に対する固定資産税・都市計画税の税額が高くなる場合があります」

「特定空家」とは何か

特定空家は、改正前から存在する制度で、より深刻な状態の空き家を指します。空家法第2条第2項では、次の4つの状態に当てはまる空き家を特定空家と定めています。

特定空家に認定されると、行政はより強い措置を取れるようになります。

特定空家への行政措置の流れ

1. 助言・指導：所有者に適切な管理を促す
2. 勧告：改善が見られない場合。この時点で住宅用地特例の対象から除外される
3. 命令：勧告に従わない場合。命令に違反すると50万円以下の過料
4. 行政代執行：命令にも従わない場合、行政が強制撤去等を執行。費用は所有者から徴収

改正法ではさらに、緊急時に命令の手続きを経ずに代執行できるようになりました（自然災害の危険が迫っている場合など）。

管理不全空家と特定空家の違い（比較表）

この2つを混同している記事も多いため、違いを整理します。

両者に共通する重要ラインは「勧告」です。管理不全空家でも特定空家でも、勧告を受けて改善しないと、住宅用地特例から除外される点は同じです。

行政の措置は「指導・勧告・命令・代執行」の段階で進む

行政の措置は急に最終段階に進むわけではなく、段階を踏んで進みます。ただし、勧告まで進むと税制面でのデメリットが生じ、命令・代執行まで進むと費用負担や罰則のリスクが現実のものになります。

「助言・指導」の段階であれば、まだ選択肢は多く残っています。管理・修繕、売却、解体、自治体相談のいずれも検討可能です。勧告に進むほど選択肢と時間が減るという認識を持っておきましょう。

出典：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化」

固定資産税が上がる条件――「6倍」の本当の意味

空家法改正のニュースでよく見かける「固定資産税が6倍になる」という表現。これは誤解を生みやすいため、制度の仕組みから正確に理解しておきましょう。

そもそも住宅用地特例とは

住宅が建っている土地（住宅用地）には、固定資産税と都市計画税の軽減措置（住宅用地特例）が適用されます。

例えば、更地であれば固定資産税の課税標準は土地評価額の100％ですが、小規模住宅用地なら6分の1（約16.7％）に圧縮されるため、税額もそれに応じて低くなります。

「6倍」と言われる理由

「固定資産税6倍」とは、この住宅用地特例が外れた場合に、軽減前の税額に戻ることを指す表現です。

小規模住宅用地の場合、特例適用中は課税標準が6分の1です。特例が外れて課税標準が6分の1→6分の6（＝1倍）になると、単純計算で税額は6倍になります。

ただし、以下の条件があるため「必ず6倍」と断定はできません。

• 都市計画税も合わせると約5倍程度になるケースが多い（都市計画税は3分の1→1倍で3倍だが、税率が異なるため単純合算ではない）
• 土地の評価額がエリアによって異なる
• 負担調整措置により、急激な税額上昇が緩和される仕組みがある（自治体による。課税標準の上昇を段階的に行う措置）
• 一般住宅用地（200㎡超）の場合、特例が外れても3分の1→1倍で3倍程度

そのため、記事では「最大6倍程度になる可能性がある」と表現するのが正確です。

いつから上がるのか

住宅用地特例が外れるかどうかは、毎年1月1日（賦課期日）の時点で判断されます。

1. 市区町村から勧告が出される
2. 勧告に対して必要な措置が講じられない
3. その状態で1月1日を迎えると、翌年度から住宅用地特例が適用されなくなる

つまり、勧告を受けたからといって即日6倍になるわけではありません。しかし、改善しないまま年を越すと、翌年度の固定資産税に反映される点に注意が必要です。

出典：東京都主税局「特定空家等または管理不全空家等に該当すると土地に対する固定資産税・都市計画税の税額が高くなる場合があります」／政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化」

放置リスクを回避するために取れる5つの選択肢

法改正を知って「このまま放置するのはまずい」と感じたなら、次の選択肢を比較してみましょう。どの選択肢を選ぶかは、空き家の状態・管理状況・登記状況・金銭的余裕によって変わります。

① 管理・修繕を続ける

自治体からまだ指導が来ていない段階で、かつ将来的に活用する可能性がある場合は、定期管理（草刈り・通気・簡易修繕）を続ける選択があります。管理費は年間数万〜十数万円程度かかりますが、行政措置のリスクは抑えられます。
向いているケース：近くに住んでいる、または管理会社に委託できる資金がある。将来的に住む・貸す可能性がある。

② 売却する（仲介／買取）

管理を続けるのが難しいなら、売却という選択肢があります。ただし、空き家の状態によって売り方は変わります。

• 仲介売却：一般の買い手を探す方法。状態が良く、接道や立地に問題がなければ選択肢に入る
• 買取（現況買取）：残置物があっても、老朽化が進んでいても、現状のまま買い取る方法。特に管理不全空家・特定空家に近い状態の場合、現況買取が現実的な出口になる

行政からの通知が来ている場合でも、売却自体は可能です。ただし、買い手は行政対応リスクや解体費を見込むため、価格は土地評価ベースになる傾向があります。

③ 解体する

建物の倒壊リスクが高い、あるいは売却するにしても更地のほうが買い手がつきやすい場合、解体という選択肢があります。

ただし、解体する前に必ず確認すべきことがあります。

• 解体すると住宅用地特例が外れ、固定資産税が上がる可能性がある
• 接道や境界に問題があると、更地にしても売れないケースがある
• 解体費は数十万〜数百万円。自治体によっては解体費の一部を補助する制度がある場合もある（市区町村の住宅課・建築課に問い合わせると確認できる）

「とりあえず解体」は危険。解体前に売却可能性を確認するのがセオリーです。

④ 名義変更・相続登記をする

空き家の多くは、親や祖父母名義のまま相続登記が済んでいません。令和6年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記する必要があります。

特に注意したいのは、令和6年4月から始まった「相続人申告登記（簡易な登記）」では、売買契約を結べないという点です。相続人申告登記は義務を果たすための簡易な手続きですが、所有権を公示するものではないため、売却や抵当権の設定には対応できません。売却を検討する場合は、通常の相続登記（名義変更）が必要です。登記が済んでいないまま売却活動を始めても、契約の段階で詰まります。

⑤ 自治体窓口に相談する

空き家の管理や活用に関する相談窓口は、各市区町村に設置されています。指導や勧告が来る前に、「どの程度の管理が必要か」「補助制度はあるか」「税制はどうなるか」を聞いておくと、適切な対応計画が立てられます。

「やってはいけない」順番がある

法改正で焦ったあまり、順番を間違えると、かえって負担が増えるケースがあります。現場でよく見られる失敗例を紹介します。

失敗例① いきなり解体する

「空き家を片付けなければ」と解体したものの、解体後に以下の問題が発生することがあります。

• 住宅用地特例が外れ、固定資産税が上がる
• 接道不足や境界未確定で更地が売れない
• 解体費を先に出したものの、売却益が出ない

解体は最後の手段。まずは売却可能性を確認してから判断するのが現実的です。

失敗例② 相続登記をしないまま売却活動を始める

「早く売りたい」と不動産会社に相談しても、名義が親や祖父母のままなら、売買契約を結べません。令和6年4月から始まった「相続人申告登記」は義務履行のための簡易手続きであり、権利関係を公示するものではないため、売却には対応できません。

売却前に登記名義を確認し、通常の相続登記（名義変更）を済ませておく必要があります。

失敗例③ 行政通知を放置する

「まだ様子見でいいだろう」と通知を無視すると、指導→勧告→命令→代執行と段階が進みます。勧告まで進むと住宅用地特例が外れ、命令に違反すると過料、代執行まで行くと費用全額負担と、時間が経つほど不利になります。

通知が来たら、まずは内容を正確に把握し、自治体窓口か専門家に相談するのが正しい順番です。

よくある質問（FAQ）

管理不全空家に指定されたら、すぐに固定資産税が上がるのか？

上がりません。管理不全空家に指定されただけでは税額は変わりません。税額が変わるのは、勧告を受けた後に必要な措置を講じず、1月1日を迎えた場合です。指定された段階で慌てるより、勧告が来る前に対応を検討することが重要です。

勧告と命令は何が違うのか？

勧告は「改善を促す」段階、命令は「法的に改善を義務づける」段階です。命令に違反すると50万円以下の過料が科されます。管理不全空家に対しては命令は出されず、命令は特定空家に対してのみ可能です。

行政代執行になると費用は誰が払うのか？

行政代執行の費用は、すべて所有者が負担します。行政が立て替えて執行した後、所有者に請求されます。支払いがない場合は、差押えなどの滞納処分の対象になります。代執行まで進むと、自ら解体するよりも高額になるケースが多いため、その前に対応することが重要です。

空き家を解体したら固定資産税はどう変わるのか？

建物がなくなり更地になると、住宅用地特例の対象から外れるため、固定資産税が上がります（小規模住宅用地で最大6倍程度）。ただし、自治体によっては解体後の固定資産税を一定期間軽減する制度がある場合もあります。解体前に自治体窓口で確認することをおすすめします。

相続登記が終わっていない空き家でも売却できるのか？

できません。売買契約には売主名義の登記が必要です。令和6年4月から始まった相続登記義務化により、相続を知った日から3年以内の登記が義務づけられましたが、相続人申告登記（簡易な相続登記）では売却に対応できないため、通常の相続登記（名義変更）が必要です。売却を検討する場合は、まず司法書士に相談して登記手続きを進めましょう。

行政から勧告が来たけど、もう売れないのか？

売却自体は可能です。勧告が来たからといって売却が禁止されるわけではありません。ただし、買い手は行政対応リスク・解体費・近隣対応を見込むため、通常よりも価格が下がる傾向があります。また、勧告の内容によっては買取業者の対応が限られる場合もあります。勧告前であればより選択肢が広がるため、早期の検討がおすすめです。

空き家の家財道具を片付けずにそのまま売却できるのか？

できます。残置物がある状態でも、現況買取（状態のまま買い取る方法）に対応している業者であれば売却可能です。片付け・解体・処分の費用は買取価格に反映されますが、自分で片付ける手間や費用をかけずに済む点がメリットです。遠方で通えない場合や、家財の仕分けが難しい場合の選択肢として検討してみましょう。

「空家等活用促進区域」とは何か？

市区町村が設定できる区域で、区域内の空き家の除却や活用を促進するための特例措置が適用されます。例えば、区域内では建築基準法の敷地規制の緩和や、事業者による空き家活用が進めやすくなる場合があります。所有者としては、自分の空き家が活用促進区域に含まれているかどうかで選択肢が変わる可能性があるため、市区町村の窓口で確認してみるとよいでしょう。

あなたの空き家に合わせた次の一手

最後に、この記事で確認したポイントを踏まえた「次の一手」をまとめます。

空家法の改正は、空き家を放置するリスクを確実に高める方向に進んでいます。しかし、早めに動けば取れる選択肢はまだ多く残っています。まずは「自分の空き家が今どの段階か」を把握することから始めましょう。