リバースモーゲージのデメリット｜家を失う？相続人に借金が残る？危険と言われる条件を商品別に解説

リバースモーゲージのデメリットは、どの商品を選ぶかによって発生するリスクとその重さが大きく異なります。「危険」「やばい」と言われる理由の多くは、一般型リバースモーゲージ（以下、一般型）と住宅金融支援機構の「リ・バース60」を区別せずに語られていることに起因します。

本記事では、デメリットを一般型とリ・バース60で分けて整理し、金利上昇・担保評価下落・長生きリスク・相続人負担・配偶者の居住継続の各論点について、契約書で確認すべきポイントまで解説します。

リバースモーゲージのデメリットは全商品で共通ではない

リバースモーゲージと一口に言っても、一般型（民間金融機関の商品）とリ・バース60（住宅金融支援機構の保険を利用した住宅ローン）では、資金使途・金利方式・担保再評価の有無・死亡後の取扱いが根本的に異なります。

デメリットの論点に入る前に、まず自分が検討している商品がどちらに当たるのかを確認してください。

あなたはどちらの商品を検討していますか。以下の簡易チェックで確認してください。

デメリット① 元金が減らないため、長期利用で総返済額が増える

リバースモーゲージは毎月利息のみを支払い、元金を据え置く仕組みです。一般の住宅ローン（元利均等返済）と比較すると、同じ金利・同じ期間なら総返済額（元金＋利息の合計）が大きくなります。

たとえばリ・バース60の2024年度利用実績では、平均融資額1,667万円、平均毎月支払額4.2万円です（出典：住宅金融支援機構「2024年度利用実績」）。元金が減らないため、契約期間が長期になるほど累計の利息支払額が膨らみます。

ただしこのデメリットは、一般型・リ・バース60の両方に共通します。リバースモーゲージは「毎月の負担を抑える代わりに総返済額が増える」というトレードオフの商品であることを理解したうえで、必要以上に借り入れたり、不要な長期契約にしないことが重要です。

デメリット② 金利上昇で毎月の支払額が増える

リバースモーゲージの多くは変動金利型のため、市場金利が上昇すると毎月の利息支払額が増加します。

日銀の政策金利の引き上げに伴い、2025年〜2026年にかけてリバースモーゲージの金利も上昇傾向にあります（参考：中日新聞2025年報道）。毎月の支払額が年金収入の中で賄えなくなると、延滞リスクが高まり、最悪の場合は一括返済を求められる可能性もあります。

ただし、金利上昇リスクの受け止め方は商品の金利タイプによって異なります。

留意点として、リ・バース60の全期間固定金利型は2025年1月に導入されたばかりで、2025年1〜3月期の実績は申請10戸・実績2戸とごく一部です（出典：住宅金融支援機構）。取扱金融機関も限定的なため、契約前に「全期間固定型を選べるか」「変動型の場合、金利が今より1％・2％上がったときの毎月支払額はいくらになるか」を金融機関に確認してください。

デメリット③ 長生きすると契約が続くリスク（長生きリスク）

「長生きしすぎて契約が続けられなくなる」という不安は、商品の契約方式によってまったく意味が異なります。

長生きリスクは以下の4要素に分解して考える必要があります。

リ・バース60の場合は契約期限がなく終身型（死亡時まで継続）なので、「長生きしたら契約を打ち切られる」という心配は不要です。ただし毎月の利息支払を続けられる収入があることが大前提です。

デメリット④ 担保評価が下がると追加返済を求められる？

このリスクは、商品によって「ある」「なし」が明確に分かれます。ここを混同して「リバースモーゲージは担保割れで家を失う」と断定する記事がありますが、正確ではありません。

住宅金融支援機構のFAQ（Q42）には、次のように明記されています。

「相続税路線価等の見直しにより、担保評価額が下がった場合であっても、一部繰上返済を請求されることはありません。」

出典：住宅金融支援機構「リ・バース60 よくある質問」Q42

つまりリ・バース60では、担保評価の下落だけを理由に追加返済を求められることは原則ありません。

一方、一般型リバースモーゲージでは商品によって対応が分かれます。たとえばSMBCのリバースモーゲージ型住宅ローンでは、

「担保評価は契約時の1回のみのため、担保の追加や予定外の元本返済等はございません。」

出典：三井住友銀行「リバースモーゲージ型住宅ローン」Q2

とされ、追加返済不要の商品もあります。逆に、定期的な担保再評価を行い、評価額が下がれば融資枠の見直しや追加返済を求める商品も存在します。

デメリット⑤ 契約者死亡後に配偶者が住み続けられない可能性がある

「契約者が死亡しても配偶者はそのまま住み続けられる」と思い込んで契約すると、想定外の退去リスクが生じます。配偶者の居住継続の可否は、契約上の立場によってまったく変わります。

リ・バース60の場合、以下の3類型に整理できます。

一般型リバースモーゲージの場合は、配偶者の居住継続のルールが商品ごとに異なります。契約書の「死亡時の取扱い」条項を必ず確認してください。中には配偶者の居住継続を認めない商品もあるため、注意が必要です。

デメリット⑥ 相続人に不足額や売却手続の負担が残る

「リバースモーゲージは子どもに借金を残す」という情報がありますが、これはリコース型とノンリコース型で分けて考える必要があります。

住宅金融支援機構のFAQ（Q46）では、「ノンリコース型のお取扱いの場合は、担保（物件）の売却代金をもって残債の返済に充当し、それでもなお残った債務については、相続人の方にご請求することはありません」と明記されています。

つまり、リ・バース60のノンリコース型を選べば、相続人が「借金を負う」リスクは事実上ありません。とはいえ、相続人の負担がゼロになるわけではありません。

相続人が「家を残す」選択と現実的な資金調達

ノンリコース型であっても、相続人が自己資金で残債を一括返済すれば、家を残すことも可能です（JHF FAQ Q49）。ただし現実的には、残債（平均約1,700万円）を相続人が用意できるかどうかが分かれ目になります。

家を残す場合の資金調達手段としては、以下のような選択肢があります。

• 預貯金の切り崩し：契約者が死亡時にまとまった預貯金を残していれば可能
• 生命保険金の活用：契約者死亡時に支払われる生命保険金を返済に充てる。受取人を相続人に設定し、「返済原資」として計画的に準備しておく方法もある
• 遺産分割協議での調整：複数の相続人がいる場合、家を残したい相続人が他の相続人の代償金を支払い、その資金で返済する方法
• 別の金融機関からの借入：相続人が住宅ローン等を組める信用力があれば、新たに借り入れて返済する方法。ただし高齢の配偶者では難しい場合が多い

契約前に、相続人（子どもなど）と「死亡後に家を残すか売却するか」「残す場合の資金はどうするか」を話し合っておくことが重要です。話し合いなしで契約を進めると、相続時に予想外の家族間トラブルに発展するケースも少なくありません。

デメリット⑦ 資金使途・物件条件の制限で利用できないケースがある

リバースモーゲージはどんな物件でも・どんな目的でも使えるわけではありません。特に以下の物件条件では利用が難しい場合があります。

また、資金使途の制限も押さえておく必要があります。リ・バース60は住宅購入・新築・建替え・増改築・リフォーム・既存住宅ローンの借換えといった住宅関連資金のみが対象で、生活費・医療費・教育費には利用できません（住宅金融支援機構のFAQ Q4）。一方、一般型リバースモーゲージは生活費を含む幅広い用途に使えます。

デメリット⑧ 途中解約・繰上返済に制約やコストがかかる

リバースモーゲージは「契約したら最後まで続けなければならない」わけではありませんが、途中解約や繰上返済には一定の制約があります。

住宅金融支援機構のFAQ（Q44）では、リ・バース60利用中でも物件を売却することは可能とされています。ただし、売却代金で残債を一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。売却価格が残債を下回る場合（担保割れ）は、ノンリコース型であれば不足額の追加負担は発生しませんが、売却自体の手続きは相続人または本人が行うことになります。

繰上返済についても、リ・バース60では可能です（JHF FAQ Q41）が、最低返済金額や手数料は取扱金融機関ごとに異なります。一般型でも繰上返済は可能な商品がほとんどですが、繰上返済手数料や制限期間（当初〇年は繰上返済不可など）を確認しておく必要があります。

借換えについては、他の金融機関のリバースモーゲージや通常の住宅ローンへの借換えが可能かは、残債額・担保評価・金利環境によります。一般的には、リバースモーゲージから通常の住宅ローンへの借換えは審査が厳しくなります（毎月の元金返済が発生するため）。

リバースモーゲージが向いていない人・向いている人

リバースモーゲージは「誰にでも合う商品」ではありません。以下のチェック項目で、自分に合っているか確認してください。

リバースモーゲージ以外の選択肢を比較する

リバースモーゲージのデメリットが気になる場合や、利用条件を満たさない場合は、他の選択肢と比較する必要があります。

以下の4者で、所有権・毎月負担・住み続け可否・手取り額・向くケースを比較しました。

リースバックと通常売却の決定的な違いは、住み続けられるかどうかです。リバースモーゲージとリースバックはともに「住み続けながら資金を得る」方法ですが、リバースモーゲージは所有権を維持する（＝家は自分のもの）のに対し、リースバックは所有権を手放して賃貸契約で住み続ける点が根本的に異なります。

また、リバースモーゲージの利用条件を満たさない物件（旧耐震・借地・共有名義・低担保評価）の場合や、毎月の利息負担が難しい場合は、売却という選択肢を検討する必要があります。ただし一般の仲介では買主が見つかりにくい訳あり物件も少なくないため、そうした不動産の買取に強い専門業者に査定を依頼する方法もあります。業者によって対応可能な物件条件や買取価格は異なるため、複数社を比較するところから始めるのが現実的です。

【契約前に確認】金融機関に聞くべき7つの質問

リバースモーゲージのデメリットを正しく理解し、後悔しないためには、契約前に金融機関に以下の7つを確認することが不可欠です。

1. この商品は一般型ですか、リ・バース60ですか？
   → 両者で資金使途・リスクの性質が異なる
2. 金利タイプは変動・固定期間選択・全期間固定のどれですか？
   → 全期間固定であれば金利上昇リスクなし。取扱の有無も確認
3. 金利が今より1％・2％上がった場合の毎月支払額はいくらですか？
   → 必ず数字で試算してもらう。年金収入で払い続けられる範囲か確認
4. 担保再評価はありますか？評価下落時の追加返済義務はありますか？
   → リ・バース60はなし。一般型は商品による
5. 配偶者は契約上どの立場になりますか（連帯債務者／単なる同居人）？
   → 連帯債務者になれるかが最も安全。なれない場合の居住継続条件も確認
6. 死亡後の居住猶予期間と条件は？
   → 配偶者だけでなく、障害のある子どもなど同居家族がいる場合も確認
7. リコース型ですか、ノンリコース型ですか？
   → ノンリコース型なら相続人に不足額の請求なし。契約書で型を確認

この記事のまとめ

リバースモーゲージには確かにデメリットがあります。しかし、そのリスクの発生条件は商品の種類・金利タイプ・契約条件によって大きく異なります。「危険」「やばい」と断片的な情報だけで判断するのではなく、以下の3点を整理したうえで検討することをおすすめします。

① 自分が検討している商品は一般型かリ・バース60か
② 金利上昇・長生き・配偶者死亡・相続人負担の各リスクが、自分の契約条件で発生するか
③ リバースモーゲージ以外の選択肢（リースバック・通常売却・専門買取）と比較して、どれが現実的か

どの選択肢が最適かは、担保評価・毎月の支払余力・配偶者の立場・相続人の意向・物件条件によって変わります。契約前に金融機関への確認質問（上記7問）を必ず行い、不明点があればファイナンシャルプランナーや司法書士などの専門家にも相談したうえで判断してください。

よくある質問（FAQ）