空き家の増税は本当に6倍？固定資産税増税の条件・時期と通知後の対処法

「空き家を相続したら、来年から固定資産税が6倍になるらしい」——この情報を聞いて不安になっている方は少なくありません。

結論から言えば、空き家を所有しているだけでは、固定資産税は増えません。「6倍になる」という話は正しいようでいて、実際にはいくつかの条件が重なった場合の話です。条件を満たさなければ、今までどおりの税額のままです。

この記事では、次のような疑問を順番に解決していきます。

• 空き家の固定資産税が増えるのは、どんな条件のときか
• 「6倍」とは正確には何が6倍になるのか
• 自治体から届いた書面はどう見分ければよいか
• 実際にいくら増えるのか、どうやって調べればよいか
• 増税を避けるにはどうすればよいか

最初に、あなたの空き家が今どの状態かを確認しておきましょう。

どの項目に当てはまるかによって、確認すべきポイントが変わります。それぞれ該当するセクションを読んで、次に取るべき行動を判断してください。

空き家の固定資産税は「所有しているだけ」では増えない【結論】

「空き家になったら固定資産税が6倍になる」——この情報だけが独り歩きしているのが実情です。実際には、単に誰も住んでいないというだけでは、固定資産税は増えません。

固定資産税が増えるのは、自治体から「勧告」を受け、なおかつ改善しない状態で1月1日を迎えた場合です。勧告に至るまでには、「管理状態の悪化→調査→指導→勧告」という段階があり、どの段階にいるかで税制上の影響はまったく違います。

「通知が来たからもう6倍になる」と決めつけて慌てる必要はありません。まずは届いた書面が何なのか、自分はどの段階にいるのかを確認するのが先決です。

増税が始まるのは「勧告を受けて1月1日を迎えたとき」

固定資産税の増税には、はっきりとした時系列があります。この流れを理解しておかないと、「指導が来たからもう増税される」と誤解したり、逆に「勧告まで来ているのに放置してしまう」ことになりかねません。

「管理不全空家」と「特定空家」——2つの空き家の区分

2023年の空家法改正により、空き家には「管理不全空家」と「特定空家」の2つの区分ができました。税制上の扱いに違いはありませんが、行政の対応の速さと求められる措置の内容が変わります。

どちらの区分であっても、住宅用地特例が外れるのは「勧告」を受けた時点です。指導（管理不全空家）や助言・指導（特定空家）の段階では、まだ特例は外れません。

国土交通省の2025年12月公表データによると、管理不全空家への指導は全国で3,211件、勧告は378件行われています（2025年3月31日時点）。制度は実際に運用されており、決して一部の自治体だけの話ではありません。

参考：国土交通省「令和5年改正空家法に基づく取組が広がる」（2025年12月25日）

「固定資産税が6倍」の正しい意味——課税標準と実際の納税額の違い

ここが最も誤解されやすいポイントです。「固定資産税が6倍になる」という表現は正確ではありません。正しくは、「小規模住宅用地部分の固定資産税の課税標準が最大6倍になる」という意味です。

まず、住宅用地特例の仕組みを整理します。

住宅用地特例が適用されている間は、土地の固定資産税評価額がそのまま課税標準になるわけではなく、上記の割合に圧縮された金額が課税標準になります。この特例が外れると、圧縮されていた課税標準が元の評価額に戻ります。

「最大6倍」になるのは小規模住宅用地の固定資産税だけ

特例が外れた場合の変化を、面積別に整理します。

負担調整措置があるため、実際は段階的に3.5〜4倍程度にとどまる

ここが、ほとんどの記事で触れられていない重要なポイントです。固定資産税には「負担調整措置」という仕組みがあり、課税標準が急激に上がらないよう調整されます。

負担調整措置とは、前年度の課税標準額を基準に、評価額の一定割合（おおむね70%程度）まで徐々に引き上げていく仕組みです。つまり、特例が外れても翌年度いきなり課税標準が評価額の100%になるわけではなく、段階的に上昇していきます。

この負担調整措置があるため、実際の増加率は次のようになります。

具体的な試算例を見てみましょう。評価額600万円の土地（150㎡、都市計画税あり）の場合：

土地だけを見れば約4倍、建物を含めた全体では約2倍の増加にとどまります。「6倍」という数字よりは低いものの、年間5万円以上の増税になるケースが多いのが実態です。

静岡市の試算例でも、「約4倍」とされています（200㎡以下の土地、都市計画税ありの前提）。

参考：静岡市「空き家の固定資産税・都市計画税」

届いた書面が「指導」なのか「勧告」なのか——最初に確認すべきこと

自治体から空き家に関する書面が届いたら、まずパニックにならずに、届いた書面が「指導」なのか「勧告」なのかを確認してください。この違いを理解していないと、不要な工事を急いだり、逆に重大な勧告を見過ごしたりすることになります。

助言・指導・勧告・命令の違い

ポイントは「指導」の段階ではまだ税制影響がないことです。指導は「自主的な改善を促すための行政の働きかけ」であり、これに従わなくても直ちにペナルティは発生しません。ただし、指導を無視し続けて改善されなければ、次の「勧告」に進みます。

指導を受けたら「猶予期間」と捉え、今すぐ5つのステップを

指導は「まだ間に合う」というサインです。この段階で以下のステップを踏めば、勧告に進まずに済む可能性が高まります。

1. 指摘内容を正確に把握する：書面に記載された「どの部分が問題か」を具体的に確認。写真や図面があれば一緒に保管
2. 市区町村の空き家担当課に電話で確認する：「先日指導をいただきました。どの箇所をどの程度改善すればよいか、具体的に教えてください」と聞く
3. 改善の見積もりを取る：軽微な修繕で済むのか、大掛かりな工事が必要か、複数の業者から見積もりを取得
4. 行政に改善計画を伝える：「○月までに○○を修繕します」と具体的な時期と内容を伝える。誠実な姿勢を示せば、行政も勧告に急いでは進まないことが多い
5. 改善後、完了報告をする：工事完了後、市区町村に連絡し、現地確認を依頼。確認後に「指導終了」または「改善確認」の連絡をもらう

この5ステップを踏めば、指導で止まり、勧告に進まずに済む可能性が高くなります。ただし、修繕費用と増税後の税額を比較し、「修繕するより売却した方が得」という判断になるケースもあるので、必ず両方の見積もりを取って比較しましょう。

書面を受け取ったら確認すべきこと

通知が届いたら、以下の3点を確認してください。

1. 書面のタイトル：「指導（管理不全空家等に係る）」「勧告書」など、何の種類の文書かが記載されています
2. 引用されている条文：空家法第13条第1項（管理不全空家の指導）、第13条第2項（管理不全空家の勧告）、第22条第1項（特定空家の助言・指導）、第22条第2項（特定空家の勧告）のいずれかが記載されています
3. 具体的な改善内容と期限：何を、いつまでに、どの程度改善すればよいかが具体的に書かれています

確認したら、市区町村の空き家担当課（部署名は「住宅政策課」「建築指導課」「空き家対策課」など自治体によって異なります）に電話で以下の質問をしておくと安心です。

• 届いた書面は法的な「勧告」に該当するか
• 住宅用地特例は何年度から外れる見込みか
• どの箇所を、どの状態まで改善すればよいか
• 改善後に現地確認はあるか
• 勧告が撤回されたことを確認できる書面はあるか
• 特例解除後の固定資産税・都市計画税を試算できるか
• 修繕や解体に利用できる補助制度があるか

実際にいくら増える？自分の増加額を調べる2つの方法

「6倍というのは正確ではない」とわかっても、「自分の空き家で実際にいくら増えるのか」がわからなければ、次の行動に移れません。ここでは、あなた自身で増加額を調べる方法を2つ紹介します。

方法1：納税通知書の「課税明細書」を確認する

毎年送られてくる固定資産税の納税通知書には「課税明細書」が同封されています。ここに、土地の固定資産税評価額と、課税標準額が記載されています。

現在の課税標準額（特例適用後）と、固定資産税評価額（特例なしの場合の課税標準）を比較すれば、大体の増加率がわかります。

• 課税標準額（現状）：評価額の6分の1（200㎡以下の部分）または3分の1（200㎡超の部分）になっている
• 固定資産税評価額：特例が外れた場合の課税標準額（ただし負担調整措置により、実際は評価額の70%程度からスタート）

正確な数字を知りたい場合は、市区町村の資産税担当課に直接確認するのが確実です。

方法2：市区町村の資産税担当課に問い合わせる

最も確実な方法は、市区町村の資産税担当課（固定資産税を担当する部署）に電話で問い合わせることです。

以下の情報を伝えれば、現在の税額と特例が外れた場合の税額を試算してもらえる場合があります。

• 物件の所在地（地番または住居表示）
• 所有者の氏名
• 「空き家の勧告を受けた場合の固定資産税の増加額を試算してほしい」

増税を回避するには？4つの選択肢と判断基準

増税を回避するには、勧告を受ける前に改善措置を取るか、勧告後に改善して勧告を撤回してもらう必要があります。ここでは、代表的な4つの選択肢と、それぞれが向いているケースを整理します。

大切なのは、「税金だけ」で判断しないことです。修繕費、管理委託費、解体費、将来の売却額、そして倒壊や近隣トラブルのリスクまで含めた総合判断が必要です。

選択肢1：修繕して改善する——「直したら終わり」ではない

勧告の対象となった箇所（屋根の破損、外壁の剥がれ、樹木の繁茂など）を修繕すれば、原則として勧告は撤回される可能性があります。

ただし、以下の2点を必ず確認してください。

• 修繕しただけでは行政上の処理は完了しない：修繕後、市区町村の空き家担当課に連絡し、現地確認を依頼する必要があります。確認の結果、改善されたと認められれば、勧告が撤回されます。
• 勧告撤回の確認が必要：勧告が撤回されたかどうかは、書面で確認できるかを担当課に聞いてください。「修繕したからもう大丈夫」と思い込んでいると、翌年度の納税通知書で驚くことになりかねません。

修繕が向いているのは、次のようなケースです。

• 比較的軽微な修繕で改善できる（費用が数十万円程度）
• 将来的に自分で住む、または売却する予定がある
• 建物の価値が一定程度残っている

選択肢2：管理を続ける——増税回避と年間維持費のバランス

勧告を受けていない段階であれば、定期的な管理（換気、清掃、樹木の剪定など）を続けることで、管理不全状態への悪化を防げます。

ただし、管理を続けるには以下の費用が毎年かかります。

• 固定資産税・都市計画税（現在の税額）
• 管理委託費（遠方の場合、月5,000円〜2万円程度）
• 火災保険料（年1〜3万円程度）
• 修繕費（突発的な雨漏りや破損対応）

「増税を避けたい」という理由だけで管理を続けると、これらの年間コストが数年で数十万円に達する可能性があります。増税後の税額と比較して、どちらが負担が大きいかを冷静に判断しましょう。

選択肢3：解体する——建物の税金はなくなるが、土地の税金が変わる

建物を解体すれば、建物分の固定資産税はなくなります。ただし、土地については注意が必要です。

建物がある間は「住宅用地」として住宅用地特例が適用されていましたが、解体して更地になると、住宅用地ではなくなるため特例が終了します。つまり、解体によっても土地の固定資産税は上がることになります。

ただし、この「解体による土地の増税」と「勧告による土地の増税」は、原因もタイミングも異なります。

つまり、解体すれば建物の固定資産税（通常数千円〜数万円）はなくなりますが、土地の固定資産税は今より上がる——というのが基本的な構図です。

また、解体時期によって翌年度の税額が変わる可能性があります。1月1日時点で建物が存在するかどうかで、その年度の土地の扱いが変わるためです。解体を検討する場合は、市区町村に確認してから日程を決めることをおすすめします。

選択肢4：売却する——勧告期限と売却期間を天秤にかける

管理を続けるのも、修繕するのも、解体するのも難しい——という場合、最後の選択肢が売却です。

空き家の売却には主に2つの方法があります。

勧告を受けた空き家でも、買取業者であれば現況のまま買い取れるケースが少なくありません。ただし、勧告を受けた事実を買主に伝える必要があるため、事前に業者へその旨を伝えた上で査定を依頼してください。

増税を恐れて危険な建物を残したままにしておくと、修繕費・管理費・近隣対応費が年々累積し、結果的に売却よりも総コストが大きくなるケースがあります。税金だけでなく、3〜5年の総保有コスト（税金＋管理費＋修繕費＋リスク）で比較することが重要です。

京都市の独自税（非居住住宅利活用促進税）との違い

「空き家の増税」について調べていると、京都市の「非居住住宅利活用促進税」に関する情報に行き当たることがあります。これと、全国共通の住宅用地特例解除は別の制度ですので、混同しないように注意してください。

本記事の主なテーマは全国共通の住宅用地特例解除です。京都在住の方は、全国制度とは別に京都市独自の課税可能性があることを頭に入れておいてください。

参考：京都市「非居住住宅利活用促進税」

まとめ——あなたの空き家、今何をすべきか

ここまでの内容を踏まえ、あなたの空き家の状況に応じて、次に取るべき行動をまとめます。

判断フロー

増税の問題は、税金だけで判断すると失敗しやすい分野です。「固定資産税の増加額」と「修繕費」「管理費」「解体費」「売却価格」「安全リスク」を天秤にかけ、総合的に判断することをおすすめします。

よくある質問（FAQ）