空き家の固定資産税は誰が払う？親名義・相続登記前・共有名義・売却時の負担をケース別に解説

空き家の固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の所有者に課税されます。親が亡くなって空き家が相続人に引き継がれた場合、相続人が納税義務を承継します（地方税法第9条）。ただし「誰が払うか」は、登記名義の状態や相続の進み方によって異なります。

この記事では、以下の7つのケースに分けて、空き家の固定資産税の負担者を解説します。まずは自分がどのケースに当てはまるか確認してください。

まずはチェック｜あなたの空き家はどの状態？

【ケース別】空き家の固定資産税は誰が払う？

ケース① 単独名義・自分が所有者（生きている）

自分名義の空き家であれば、固定資産税の納税義務者はもちろん自分自身です。毎年1月1日時点の所有者として、市区町村から送られる納税通知書に従って納付します。

このケースで気をつけたいのは、空き家のまま放置して固定資産税だけ払い続ける状態が長引くと、税負担だけでなく管理不全空家や特定空家に指定されるリスクが高まることです。後述する「固定資産税6倍の話」もあわせて確認してください。

ケース② 親名義のまま死亡・相続登記前（相続人複数または単独）

親が亡くなり、空き家が親名義のまま相続登記をしていない場合でも、固定資産税の支払い義務は消えません。

地方税法第9条により、納税義務は相続人に承継されます。また、1月1日時点で相続登記が完了していなければ、地方税法第343条第2項に基づき「現に所有している者」つまり相続人全員が納税義務者となります。

「現所有者申告」は3か月以内の義務です。怠ると過料の可能性も

市区町村から「相続人代表者指定届兼固定資産現所有者申告書」が届いたら、忘れずに提出してください。この書類は、現所有者であることを知った日から3か月以内に提出する義務があります（地方税法第384条の3）。

正当な理由なく申告しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があるため、放置は避けましょう（市区町村条例による）。

ただし、この申告書はあくまで課税台帳上の手続きです。登記名義が変わるわけではありません。空き家を売却したり買取に出すには、原則として相続登記（名義変更）が必要になります。

ケース③ 共有名義（相続人2人以上）

相続人が複数いて空き家が共有名義になっている場合、固定資産税の負担は「役所に対する義務」と「相続人間の内部分担」の2つに分けて考える必要があります。

【役所に対する義務】共有者全員が連帯納税義務を負う

地方税法第10条の2第1項により、共有名義の不動産の固定資産税は、共有者全員が連帯して納付する義務を負います。これは「各自の持分に関係なく、共有者全員が全額の納税義務を負う」という意味です。

つまり、あなたの持分が10％でも、役所に対しては100％の納税義務が発生する可能性があります。他の共有者が払わなくても、「自分は関係ない」では済みません。

【相続人間の内部分担】法定相続分や話し合いで決める

役所への義務とは別に、共有者同士の間では、法定相続分や話し合いに基づいて負担を分担するのが実務です。代表者がいったん全額を立て替え、後から他の共有者に請求するケースが一般的です。

「自分だけが払っている」「兄弟が払ってくれない」というトラブルは現場でよく見られます。相続人間で負担のルールを決めておき、できれば文書に残すことをおすすめします。

ケース④ 相続人代表者に指定された

「相続人代表者指定届」を出した、あるいは市区町村から代表者に指定されたという人に向けて。結論から言うと、代表者＝全額負担者ではありません。

相続人代表者とは、地方税法第9条の2第1項に基づき、固定資産税の納税通知書などを受け取る代表者を相続人の中から1人決める制度です。

代表者の役割は「書類を受け取り、他の相続人に通知を回す」ことです。最終的に税金を誰がどれだけ負担するかは、相続人全員の話し合いや法定相続分に基づいて決まります。

ただし注意点があります。代表者に指定された場合、市区町村は代表者あてに督促や催告を行います。他の相続人が払わずに滞納が進むと、代表者のもとに差押えの予告が届く可能性があります。「代表者だから自分は関係ない」と放置せず、他の相続人と早めに分担の話をしましょう。

固定資産税の「代表者」と「最終負担者」は違う【誤解を解く】

この記事でいちばん伝えたいポイントです。

固定資産税の納税通知書が自分に届いたことで、「自分だけが全額払わなければならないのでは」と不安になる人はとても多いです。しかし、それは誤解です。

「通知が来た＝自分が全額負担」と決めつけてしまうと、不要な不安を抱えるだけでなく、他の相続人との関係も悪化しかねません。通知が来たらまずは「これは代表者としての通知かもしれない」と冷静に受け止め、相続人同士で負担の話し合いを始めるきっかけにしてください。

ケース⑤ 売却を予定している・売却した

空き家を売却した年（または売却予定の年）の固定資産税は、誰が払うのでしょうか。

【税法上の原則】1月1日時点の所有者＝売主が納税義務者

固定資産税は毎年1月1日（賦課期日）時点の所有者に対して1年分課税されます。そのため、売却した年であっても、1月1日時点で所有者だった売主に1年分の納税通知書が届くのが原則です。

【実務上の慣習】引渡日を基準に日割り精算する

ただし不動産取引の実務では、売買契約書に「固定資産税等は引渡日を基準に日割り精算する」という条項が入っているのが一般的です。売主が納付した固定資産税のうち、買主が所有する期間分を買主が売主に支払う形になります。

この精算の起算日には、1月1日と4月1日の2通りがあり、関東では1月1日、関西では4月1日を起算日とする傾向がありますが、法律上の決まりではなく地域や不動産会社の慣習によるものです。

この精算はあくまで売主と買主の間の契約上の取り決めであり、税法上の納税義務が変わるわけではありません。市区町村に対して納税する義務は、あくまで売主（1月1日時点の所有者）にあります。

ケース⑥ 相続放棄した・検討中

「空き家の固定資産税を払いたくないから相続放棄しよう」と考える人もいるかもしれません。ただし、ここには誤解が多くあります。

正式な相続放棄をすれば、固定資産税の支払い義務はなくなる

家庭裁判所に相続放棄の申述を行い、正式に受理された場合、最初から相続人ではなかったことになります。そのため、その空き家に関する固定資産税の支払い義務も発生しません。

相続放棄後に固定資産税の通知が届いた場合は、相続放棄申述受理通知書の写しを市区町村に提出すれば、納税通知を止めてもらえます。

注意点① 「放棄したつもり」では足りない

相続放棄は、家庭裁判所への正式な申述手続きが必要です（民法915条）。相続開始を知った日から3か月以内に申述しなければなりません。「払いたくないから放棄したつもり」と何もしないまま放置すると、単純承認（プラスもマイナスも全て引き継ぐ）とみなされるリスクがあります。

注意点② 空き家だけの放棄はできない

相続放棄は、被相続人の財産の全部を放棄する手続きです。「空き家だけ放棄して預貯金はもらう」というような一部放棄はできません。空き家だけ手放したいのであれば、相続放棄ではなく、相続登記後に売却や買取を検討するのが現実的です。

注意点③ 放棄後も保存義務が残る場合がある

相続放棄をした後でも、放棄した財産が他の相続人に引き継がれるまでの間、財産の保存義務（管理責任）が残る場合があります。空き家が老朽化して倒壊しそうな場合などは、放置せずに管理方法を検討する必要があります。

ケース⑦ すでに滞納している

固定資産税を滞納すると、以下のように段階を踏んでリスクが拡大します。

滞納を放置すると、預貯金の差押えや給与の差押えだけでなく、空き家そのものが差し押さえられて公売にかけられる可能性もあります。相続人同士で「誰が払うか」の話がまとまらず滞納している場合は、早急に話し合って対応しましょう。

どうしても支払いが難しい場合は、市区町村の納税課に相談し、分割納付や猶予の制度を確認することをおすすめします。

知らないと損する「固定資産税6倍」の本当の話

「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」という話を聞いたことがある人は多いでしょう。これは一部正しく、一部誤解を含んでいます。

なぜ「6倍」と言われるのか

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」という制度があり、固定資産税の課税標準（税額計算の元になる金額）が軽減されています。

この特例が外れると、課税標準が本来の価格（1/1）に戻るため、土地部分に限って言えば最大で6倍（1/6→1/1）の課税標準になります。

ただしこれは「土地部分の課税標準が最大6倍になる」という意味であって、税額全体が必ず6倍になるわけではありません。建物分や都市計画税の扱いも別にあります。

いつ「6倍」になるのか

住宅用地特例が外れるのは、空き家が「特定空家等」または「管理不全空家等」に指定され、市区町村から勧告を受けた場合です（2023年12月の空家法等改正で管理不全空家も対象に追加）。

「単に人が住んでいない空き家」というだけでは、すぐに特例が外れるわけではありません。行政は以下のような段階を踏みます。

1. 指導：市区町村から改善の指導が入る
2. 勧告：指導に従わない場合、勧告が出される（この時点で住宅用地特例が除外される）
3. 命令：勧告に従わない場合、命令に移行
4. 代執行：最終的に行政が代わりに対応し、費用は所有者に請求

草木が伸び放題、雨漏りで朽ちている、窓ガラスが割れているなど、明らかに管理が行き届いていない状態が続くと、特定空家・管理不全空家の指定につながります。

焦って先に解体しないこと

「固定資産税が上がるのが怖い」と焦って先に建物を解体してしまうと、更地になって住宅用地特例が完全に外れ、本当に課税標準が1/1（特例なし）になってしまいます。解体する前に、以下の選択肢を比較検討してください。

• 現況のまま買取業者に売却する
• 通常売却を試みる
• 市区町村の空き家対策窓口に相談する
• 維持費・税負担・老朽化リスクを総合的に比較する

空き家の固定資産税｜よくある質問（FAQ）

Q1. 相続登記していないのに固定資産税の通知が届いた。払わないといけない？

はい、払う必要があります。相続登記が完了していなくても、地方税法第343条第2項により、現に空き家を所有している相続人が納税義務者となります。市区町村から届いた「現所有者申告書」は、3か月以内に提出してください。

Q2. 相続人代表者に指定された。自分が全額払うの？

いいえ。相続人代表者は、納税通知書などを受け取る窓口です（地方税法第9条の2第1項）。最終的な負担は相続人全員の話し合いや法定相続分に基づいて決まります。ただし、督促は代表者あてに届くため放置は禁物です。

Q3. 兄弟で共有名義の空き家。固定資産税は1人だけ払えばいい？

役所に対しては、共有者全員が連帯して納税する義務があります（地方税法第10条の2第1項）。誰か1人でも払わなければ、全員に督促や差押えのリスクが及びます。内部分担は別途話し合って決めましょう。

Q4. 親が今年1月2日に亡くなった。今年度の固定資産税は誰が？

1月1日時点の所有者は親です。親が死亡しても、地方税法第9条により相続人が納税義務を承継します。したがって、相続人が支払う必要があります。

Q5. 兄が固定資産税を立て替えた。他の兄弟に請求できる？

できます。法定相続分に応じて、立て替えた金額を他の相続人に請求する権利（求償権）があります。ただし、話し合いで解決できない場合は、内容証明や調停などの手段を検討することになります。

Q6. 空き家を放置すると固定資産税が6倍になるって本当？

条件次第です。管理不全空家等や特定空家等に指定され、市区町村から「勧告」を受けると、住宅用地特例（課税標準1/6など）が外れ、土地部分の課税標準が本来の水準に戻ります。ただし「必ず6倍になる」わけではなく、勧告までは段階的な行政指導があります。

Q7. 売却した年の固定資産税は売主と買主どちらが払う？

税法上は、1月1日時点の所有者である売主に1年分の納税義務があります。ただし不動産取引の実務では、引渡日を基準に日割り精算するのが一般的です。売買契約書の精算条項を確認してください。

Q8. 相続放棄したら固定資産税は払わなくてよい？

家庭裁判所に正式な相続放棄の申述を行い受理された場合、支払い義務はなくなります。ただし「放棄したつもり」では無効です。また、空き家だけを放棄することはできません（全財産の放棄が必要）。

Q9. 固定資産税を滞納するとどうなる？

督促状→延滞金（最大年14.6％）→財産調査→預貯金や給与の差押え→不動産の差押え・公売と段階的にリスクが拡大します。滞納が続く前に、市区町村の納税課に相談しましょう。

固定資産税を払い続けたくない場合の選択肢

「空き家の固定資産税は誰が払うか」がわかっても、「払い続けるのが負担」「もう手放したい」と感じる人も多いでしょう。

固定資産税だけでなく、空き家には管理費、火災保険料、草木処理費、修繕費、交通費など様々な維持費がかかります。ここからは「払い続けない出口」としての選択肢を紹介します。

Step 1：まずは相続登記（名義変更）を進める

売却や買取に進むには、原則として相続登記が必要です。固定資産税の現所有者申告とは別に、法務局での登記手続きを進めてください。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内（2024年4月より前の相続は2027年3月31日まで）に申請が必要です。

Step 2：売却または買取を検討する

通常の不動産仲介での売却が難しい空き家でも、現況のまま買い取る業者（訳あり物件買取業者）が増えています。残置物があっても、老朽化が進んでいても、対応可能な業者がいます。

Step 3：維持費とリスクを総合比較する

「売るか・維持するか・解体するか」は、固定資産税だけで判断せず、以下の要素を総合的に比較しましょう。

結局、今のあなたはどう動くべきか

この記事を読み終えたあなたの状態別に、次にやることをまとめます。

「固定資産税を誰が払うか」を理解したら、次は「この空き家を今後どうするか」の判断に進みましょう。税金だけに囚われて焦る必要はありませんが、放置によるリスク（管理不全・老朽化・倒壊・近隣トラブル）は確実に積み上がります。早めに相続登記を進め、売却・買取・維持のいずれを選ぶか、ご自身の状況に合わせて判断してください。